Haus mit Nießbrauchsrecht geerbt - was tun?

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  • Hallo zusammen,


    ich bin unsicher und brauche mal Eure Meinung.

    Meine Schwester, mein bislang unbekannter Stiefbruder und ich haben zu gleichen Teilen das Haus meines Vaters geerbt. Seine (unverheiratete) Lebensgefährtin hat alle mobilen Güter geerbt und ein lebenslanges Nießbrauchrecht für das Haus.

    Das Haus ist ein 15 Jahre alter kleiner Bungalow in einer strukturschwachen Gegend im Osten Deutschlands. Vier Autostunden entfernt. Wert mit Grundstück vielleicht 200 TEUR.

    Die Nießbrauchnutzerin ist „noch gut in Schuss“ und wird sich bestimmt die nächsten 15 Jahre noch bester Gesundheit erfreuen. Wir drei Eigentümer werden in dieser Zeit keinerlei Nutzen aus diesem Haus ziehen können. Sind allerdings bei größeren Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen in der finanziellen Pflicht. Das klingt für mich jetzt irgendwie nicht sehr attraktiv.


    Theoretisch könnten wir drei Besitzer das Haus auch mit eingetragenem Nießbrauchrecht verkaufen. Aber wer kauft denn sowas? Und wenn, dann wohl nur mit einem erheblichen Preisnachlass. Also Kategorie „Schnäppchenhaus im Notverkauf“.

    Aber vielleicht ist das immer noch das Beste …

    Oder gibt es noch eine weitere Alternative? Was meint Ihr? Was würdet Ihr machen?


    Dankeschön und Gruß!


    Volker

  • Schwierige Situation...


    Einen verkauf mit Nießbrauch könnte man in einer der nachgefragten Gegenden probieren, aber irgendwo im Nirvana wird das wohl keiner kaufen, ich denke das ist aussichtslos. Legt die Lebensgefährtin denn Wert darauf, genau in diesem Haus zu wohnen? Wenn nicht, wäre mein erster Ansatz ihr anzubieten, den Nießbrauch abzulösen. Bei einer relativ jungen Nießbrauchnehmerin ist man da aber natürlich schnell in Größenordnungen bei denen das auch nicht mehr interessant ist.


    Ein anderer Ansatz, wenn man denn Streit möchte, wäre zu klären, ob bei einem solchen Nießbrauch die Kinder überhaupt ihren Pflichtteil bekommen haben, denn der Nießbrauch mindert ja den Wert des Erbes. Vielleicht kann man darüber Druckt aufbauen. Hängt aber auch von der konkreten Situation ab.


    Wenn beides nichts nutzt, würde ich wahrscheinlich in den sauren Apfel beißen und das Haus behalten bis die Dame auszieht...

  • ... Legt die Lebensgefährtin denn Wert darauf, genau in diesem Haus zu wohnen?

    Ja, sie fühlt sich so wohl, dass es für Sie keine Diskussion gibt, auszuziehen

    Ein anderer Ansatz, wenn man denn Streit möchte, wäre zu klären, ob bei einem solchen Nießbrauch die Kinder überhaupt ihren Pflichtteil bekommen haben, denn der Nießbrauch mindert ja den Wert des Erbes. Vielleicht kann man darüber Druckt aufbauen.

    Ja, das habe ich auch schon kalkuliert. Es sieht aber so aus, dass wir ganz knapp über die Pflichtteilgrenze kommen.


    Gruß

    Volker

  • Sind allerdings bei größeren Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen in der finanziellen Pflicht. Das klingt für mich jetzt irgendwie nicht sehr attraktiv.


    Na ja, was kann da groß kommen?

    Viele Sachen, die man als Kosten einkalkulieren würde (Fenster/Heizung/o.ä.) sind ja Sachen, die man macht, weil man Vorteile davon hat (z. B. mehr Schallschutz, bessere Dämmung, günstigere Heizkosten) und nicht, weil man sie machen muß.

    Das einzige, was mir da jetzt einfallen würde, wäre eine defekte Heizung, aber auch die verursacht jetzt keine horrenden Kosten. :sz:

    Grüße
    shneapfla
    B12 - Caddy 59 - Caddy 58 -B6 statt V12
    [X] <- Nail here for a new monitor
    Ich lebe zwar über meine Verhältnisse aber immer noch nicht standesgemäß!!

  • Na ja, was kann da groß kommen?

    Viele Sachen, die man als Kosten einkalkulieren würde (Fenster/Heizung/o.ä.) sind ja Sachen, die man macht, weil man Vorteile davon hat (z. B. mehr Schallschutz, bessere Dämmung, günstigere Heizkosten) und nicht, weil man sie machen muß.

    Das einzige, was mir da jetzt einfallen würde, wäre eine defekte Heizung, aber auch die verursacht jetzt keine horrenden Kosten. :sz:

    MUSS man die denn überhaupt dann ersetzen? Man vermietet das Haus ja nicht.

    Wenn ich z.B. ein Haus kaufe und leer stehen lasse und da irgendwas kaputt geht muss ich das ja auch nicht reparieren.

    Hat also die Dame dann ein Anrecht darauf, dass die Hausbesitzer ihr die Hütte reparieren, wenn was kaputt ist?

    Vier gewinnt....

  • Ja - Niebrauch heisst ja, dass das haus genutzt werden kann und die Masche mit "entmieten über Defekte" haben schon ganz andere probiert.

    Das BMW Cabrio ist eines jener sachlichen Transportmittel, das grundsätzlich offen, vollgetankt und mit dem Schlüssel im Zündschloß in der Garage stehen muß - für alle dringenden Fälle.

  • Um zu wissen was genau Volker bezahlen muss müsste man natürlich die Vereinbarung zum Nießbrauch kennen, aber er hat ja etwas von größeren Maßnahmen erwähnt. Bei einem jetzt 15 Jahre alten Haus wird irgendwann die Heizung fällig werden, hinzu kommen alle Maßnahmen die sich ev. aus der Energieeinsparverordnung ergeben, es hat ja ein Eigentümerwechsel stattgefunden. Wenn man Pech und ein Flachdach hat könnte auch da etwas anfallen.


    Mit der Idee, solche Maßnahme nicht umzusetzen wäre ich vorsichtig, im Zweifel macht man sich dann auch noch Schadenersatzpflichtig

  • Um zu wissen was genau Volker bezahlen muss müsste man natürlich die Vereinbarung zum Nießbrauch kennen, aber er hat ja etwas von größeren Maßnahmen erwähnt.

    Noch sind keine größeren Maßnahmen absehbar. Das Haus ist in einem sehr guten und immer auf Stand gehaltenen Zustand. 15 Jahre ist jetzt noch nicht so alt. Aber was ist in 10 oder 15 Jahren? Gut, das werden dann wahrscheinlich nicht die horrenden Kosten sein. Eine Investition in einen zukünftigen Ertrag in unbekannter Höhe.

    Ich bin eigentlich kein Zocker. :idee:


    Gruß

    Volker

  • Zitat

    Das Haus der Nießbrauchsberechtigten zum Kauf anbieten und den evtl. nur geringen Erlös dann einfach anderweitig investieren?


    Warum sollte sie es kaufen, dadurch hat sie doch gegenüber der aktuellen Situation keinerlei Vorteil...


    Zitat

    Was heisst das genauer? Man muss da aufpassen, nech....


    Einem aus unserer Straße ist es ähnlich gegangen, Haus auf Leibrente gekauft, damals war die Dame schon kurz vor 80. 122 ist sie dann zwar nicht geworden, aber sehr weit über 90. Und am Ende hatte das Haus dann auch noch einen Zustand, dass er abgerissen und neu gebaut hat.


    Zitat

    Eine Investition in einen zukünftigen Ertrag in unbekannter Höhe.


    Hilft Dir jetzt nicht weiter, aber das ist mal wieder so eine überflüssige Situation, die der Erblasser problemlos hätte vermeiden können. Ich denke wichtig wäre noch, die bestehende Erbengemeinschaft mit Bruder und Schwester aufzulösen. Im Zweifel würde ich denen anbieten sie auszuzahlen, durch den Nießbrauch ist das Haus ja nicht besonders viel wert ;)


    Ich denke eigentlich hast Du nur zwei Möglichkeiten, weg mit Schaden und das Haus verkaufen, egal wie viel es am Ende bringt, immer vorausgesetzt es findet sich ein Käufer oder das ganze Aussitzen. Wenn das Haus in einem vernünftigen Zustand ist, würde ich letzteres machen.

  • Sind allerdings bei größeren Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen in der finanziellen Pflicht.

    Das Zauberwort hieße für mich in dem Fall Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft. Damit wäre für mich das erste Hindernis aus dem Weg. Den Betrag bis zu dem ich selber mitbieten würde hinge davon ab ob die Nießbraucherin (eventuell gegen Zahlung einer Ablöse) auf ihren Nießbrach verzichten würde. Wenn nein: Geld einsacken, egal wie wenig es ist, und sich über die Summe freuen.....


    Munter bleiben: Jan Henning

    "Was ist das entwertendste was Sie dem Recht, welches wir respektieren sollen, antun können? - Erlassen und vollstrecken Sie ein Gesetz das des Schutzes unwürdig ist." Akane Tsunemori

  • Ich habe jetzt gerade ein Haus verkauft als der Nießbrauch leider weggefallen ist. Eine andere Immo haben wir mit Nießbrauch von meinen Eltern bekommen.

    Die beiden Nießbrauchsrechte waren komplett unterschiedlich: Man kann natürlich festlegen, wer irgendwelche Kosten zu tragen hat. Bei der Wohnung trägt mein Vater alles. Beim Haus haben wir im Gegenzug zur Schenkung alles getragen. Hier frage ich mich wie das bei der Erbschaft aussieht wenn man nen Nießbrauch vererbt. Nur BGB als Grundlage? Oder vom Notar mehr Text wie das am Ende verteilt wird, ein normaler Nießbrauchsvertrag hat ja mehrere Seiten Text.


    Ich sehe auch weitere interessante Fragen:

    - Wenn die Dame um die 60 ist dürfte fast der halbe Hauswert im Nießbrauch auflaufen. Lass es 90kEuro sein...dann fallen über 20kEuro Steuern an. Kann sie das zahlen?

    - Wenn da noch Geld da war würde ich den Pflichtteil auch eher fraglich sehen.

    - Wurde der Nießbrauch schon vorher gemacht oder im Testament?

    - Ein Haus mit Nießbrauch kann man in der Regel gar nicht verkaufen wenn das im Vertrag ausgeschlossen wurde, was normal ist. Bei Nießbrauch nach BGB wohl schon. Aber du hast halt echt das Problem, dass die Immo so nur die Hälfte wert ist und es keinen Käuferkreis gibt.

    - Die Ansprüche im BGB geben ja der Dame auch eine klare Instandhaltungspflicht. Viel strenger als das Zeug bei Mietverhältnissen. Da kann man ihr sehr leicht auch einen Strick draus drehen. Heizungs Wartung fehlt? Fenster gestrichen? Sie darf ja auch absolut nichts ändern ohne eure Zustimmung. Es gibt also gute Gründe das man ein gutes Verhältnis von beiden Seiten erhält, sie kann sich nicht hinstellen und nur fordern.

    M&M Kreditkarte + Online Zahlung bei der Zentralen Bußgeldstelle = Vielfliegermeilen für Tiefflug auf der Autobahn :D:top:

  • - Wenn da noch Geld da war würde ich den Pflichtteil auch eher fraglich sehen.

    Pflichtteil ist ein guter Hinweis:

    So kommt man wahrscheinlich am lukrativsten aus der Sache raus.


    Munter bleiben: Jan Henning

    "Was ist das entwertendste was Sie dem Recht, welches wir respektieren sollen, antun können? - Erlassen und vollstrecken Sie ein Gesetz das des Schutzes unwürdig ist." Akane Tsunemori

  • Zitat
    Zahlt dann der Nießbraucher den Pflichtteil aus?


    Der Pflichtteil ist ein Anspruch in Geld an die übrigen Erben. Wenn Volker also den Pflichteil fordert, erhöht sich der Erbanteil der übrigen Erben und sie müssen ihn auszahlen. Ob die Nießbrauchnehmerin auch Erbe ist ist mir nicht klar, kann sein, muss aber nicht.


    Zusätzlich gibt es den Pflichteilsergänzungsanspruch der einen Anspruch an Pflichtteil auch für Schenkungen der letzten 10 Jahre begründet. Dabei verringert sich der anzusetzende Wert jedes Jahr um 1/10. Das könnte relevant sein, wenn der Nießbrauch vor einigen Jahren "verschenkt" wurde.

  • Also wenn ich mir das hier alles durchlese ist wohl ein spezialisierter Rechtsanwalt die beste Empfehlung.

    Danke an Eure Tips und Meinungen!

    Den Rat vom Fachanwalt werden wir auch noch einholen. Ich wollte für mich die Lage schon mal vorsortieren. Die offizielle Testamentsverkündung (oder wie das heißt) folgt noch. Ich gehe davon aus, dass mein Vater das Nießbrauchsrecht an die Dame ihr im Testament vererbt hat und nicht bereits zu Lebzeiten übertragen hat. Die Dame ist übrigens 74 Jahre alt.


    Bekommt man eigentlich vom Nachlassverwalter die Adressen der anderen Erben? Meine Schwester und ich kennen unseren Stiefbruder nicht. Und es wäre ja auch wichtig zu wissen, was der will.


    Gruß

    Volker