Hausbau mit Schwiegermutter unter Berücksichtigung späterer Erbregelung

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  • Hallo Zusammen,


    da der BMW Treff ja auch gut bei allen Fragen rund um den Hausbau hilfreich zur Seite steht

    würde ich mich freuen, wenn ich den ein oder anderen Tipp von Euch bekommen könnte.


    Hier zur aktuellen Situation (ich versuche mich kurz zu fassen).

    Wir haben endlich ein Grundstück gefunden, der Verkäufer kümmert sich aktuell um einen Notartermin.


    Unsere ursprüngliche Planung, ein klassisches EFH zu bauen (wir haben 2 kleine Kinder),

    hat sich dann gestern geändert.


    Meine Schwiegermutter hat ein für sie mittlerweile viel zu großes 80er Jahre Haus,

    das nun verkauft werden soll. Dafür soll sie eine kleine Wohnung bekommen.

    Somit sind wir übereingekommen, dass hier die Beste Konstellation (auch aus finanziellen Gründen) wäre,

    wenn wir unser geplantes Haus um eine Einliegerwohnung erweitern.


    Hier wollen wir aber bewusst keine "WG Situation", sondern eine ganz klar abgetrennte Wohneinheit,

    wie in einem normalen Mehrfamilienhaus auch.


    Der Erlös des Verkaufs ihres Hauses soll in ihre neue Wohnung fließen, die sie auch für sich bezahlt (so der aktuelle Plan).

    Nicht ganz unproblematisch stellt sich für uns das Thema Erbrecht dar. Sie hat noch eine weitere Tochter,

    die aber aufgrund vieler Gründe später maximal den Pflichtteil des Erbes bekommen soll.

    Auf keinen Fall darf sie später irgendwelche Ansprüche auf unser Haus haben, auch wenn es zum Teil mit dem

    Geld Ihrer Mutter gebaut wurde.

    Wie würdet Ihr hier vorgehen?


    Unsere bisherige Planung:

    Das Grundstück kaufen meine Frau und ich. Der Name meiner Schwiegermutter muss da nirgends auftauchen.

    Das Haus kaufen wir genauso, ohne dass die Schwiegermutter im Vertrag genannt werden muss.

    Dass wir unter uns dreien keinen Vertrag zum lebenslangen Wohnrecht für sie aufsetzen müssen,

    versteht sich für uns von selbst.


    Hätte mit dieser Konstellation die Schwester irgendwelche Ansprüche?

    Oder seht Ihr eine "offizielle" Vermietung der Einliegerwohnung an die Schwiegermutter als besser an?

  • Die Vermietungslösung wäre spontan meine erste Idee gewesen.


    Damit hat sie keinerlei vererbbares Eigentum an Eurer Immobilie erworben, nur das Bargeld, was vom Hausverkauf übrig ist, ist Erbmasse.

  • Die Schwester ausbezahlen ist keine Option? Dann hätte sie doch keine Ansprüche mehr oder?

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

  • Dass wir unter uns dreien keinen Vertrag zum lebenslangen Wohnrecht für sie aufsetzen müssen,

    versteht sich für uns von selbst.

    Das versteht sich heute von selbst. Nimm es nicht persönlich, aber ich habe schon zu oft gesehen dass sich Ansichten ändern wenn sich Lebensverhältnisse ändern.

    Hätte mit dieser Konstellation die Schwester irgendwelche Ansprüche?

    Ja, klar. Wenn die Schwiegermutter im Eigentum eingetragen ist sowieso. Ansonsten:
    Ausser sie bekommt den gleichen Anteil. Schenkungen werden aber m.W. innerhalb 10 Jahren angerechnet.

    Oder seht Ihr eine "offizielle" Vermietung der Einliegerwohnung an die Schwiegermutter als besser an?

    Da bleibt das Risiko dass ihr ab morgen die Kosten voll selbst an der Backe habt.


    Je nach Verhältnis kann da sicher was gemacht werden, aber da muss jeder selbst drauf kommen ;-) Und da ist dann ein Wohnrecht das saubere zu Ende denken.

    Wie melde ich jetzt eigentlich Gender-und diskriminierungsgerecht ein herrenloses Damenfahrrad im Schwarzwald? :idee:

  • In meinen Augen die unproblematischste Lösung ist die, dass Deine Schwiegermutter die Einliegerwohnung zur marktüblichen Miete von Euch mietet. Mietverträge mit Verwandten werden vom FA immer kritisch geprüft, sind aber kein grundsätzliches Problem. Du musst die Einnahmen versteuern, kannst aber im Gegenzug die Kosten anteilig gelten machen.


    Zweite problemlose Möglichkeit: Die Schwiegermutter schenkt Euch (wegen des Freibetrages besser Deiner Frau) Geld und ihr lasst sie umsonst wohnen.


    Grundsätzlich kann Deine Schwiegermutter die Einliegerwohnung auch kaufen und testamentarisch bestimmen, dass sie bei ihrem Tod an Euch geht. Das wird aber problematisch, wenn das restliche Vermögen ggf. nicht reicht um den Pflichtteil der anderen Tochter zu zahlen. (Pflichtteil ist übrigens immer nur ein Anspruch an Geld und nicht an bestimmten Sachen).


    Ich würde Variante 1 nehmen. In jedem Fall solltet ihr euch steuerlich beraten lassen.

  • Grundsätzlich kann Deine Schwiegermutter die Einliegerwohnung auch kaufen und testamentarisch bestimmen, dass sie bei ihrem Tod an Euch geht. Das wird aber problematisch, wenn das restliche Vermögen ggf. nicht reicht um den Pflichtteil der anderen Tochter zu zahlen. (Pflichtteil ist übrigens immer nur ein Anspruch an Geld und nicht an bestimmten Sachen).

    Deswegen sagte ich ja, die andere Tochter ausbezahlen, also ihr den Pflichtteil geben und mit dem Rest des Geldes durch den Hausverkauf in die Einliegerwohnung investieren.


    Probleme könnten nur kommen wenn die Mutter mal in ein Pflegeheim kommen müsste, von welchem Geld wird das dann bezahlt. Mutter wird sagen dass sie ja ihre Ersparnisse in die Einliegerwohnung investiert hat, ihr müsstet dann praktisch noch mit für das Heim zahlen 🤔



    Habe mal kurz dazu gegoogelt, das Thema ist wohl doch verbreiteter als ich dachte.

    Viele Leute auf den unterschiedlichsten Seiten können sich nicht mit dem Gedanken anfreunden die Schwiegermutter oder die Schwiegereltern mit ins Haus aufzunehmen, Konflikte wären da auf Dauer vorprogrammiert.


    Auf Focus online war es auch schon mal ein Thema:


    https://www.focus.de/immobilie…rn-sparen_aid_741473.html

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

    Einmal editiert, zuletzt von Otti ()

  • Meine Schwiegermutter hat ein für sie mittlerweile viel zu großes 80er Jahre Haus,

    das nun verkauft werden soll. Dafür soll sie eine kleine Wohnung bekommen.

    Somit sind wir übereingekommen, dass hier die Beste Konstellation (auch aus finanziellen Gründen) wäre,

    wenn wir unser geplantes Haus um eine Einliegerwohnung erweitern.

    Über welchen Wert reden wir? Mehr als 400kEuro oder weniger?


    Der Erlös des Verkaufs ihres Hauses soll in ihre neue Wohnung fließen, die sie auch für sich bezahlt (so der aktuelle Plan).

    Korrekt: Schenkung an die Tochter, die bringt das Geld ein. Je nach Menge, siehe oben, steuerlich schwieriger aber über Nießbrauch lösbar.

    Nicht ganz unproblematisch stellt sich für uns das Thema Erbrecht dar. Sie hat noch eine weitere Tochter,

    die aber aufgrund vieler Gründe später maximal den Pflichtteil des Erbes bekommen soll.

    Uninteressant. Jetzt schenken, damit fällt der Pflichtteil dieser Schenkung jedes Jahr um 10% bis zum Tode, also nach 10 Jahren nichts mehr. Nach 10 Jahren kommt das Sozialamt auch nicht mehr ans Geld.

    Was die Schwiegermutter vom Rest der Tochter dann vererbt ist ihr Problem und kann frei über das Testament geregelt werden.

    Auf keinen Fall darf sie später irgendwelche Ansprüche auf unser Haus haben, auch wenn es zum Teil mit dem

    Geld Ihrer Mutter gebaut wurde.

    Wie würdet Ihr hier vorgehen?

    Geld Schenken. Was ihr mit dem Geld macht ist unerheblich. Man muss nur den Pflichtteil beachten, wenn also die Schwiegermutter in einem Jahr stirbt müsst ihr 90% vom Pflichtteil ausbezahlen soweit dieser nicht vom Rest des Vermögens der Schwiegermutter gedeckt wird. Dazu ein Testament erstellen, welches deine Frau als Alleinerbin einsetzt, damit mit dem Rest eben dieser Pflichtteil bedient werden kann.


    Dass wir unter uns dreien keinen Vertrag zum lebenslangen Wohnrecht für sie aufsetzen müssen,

    versteht sich für uns von selbst.

    Damit ist sie etwas betrogen und das ist auch nicht ganz optimal. Haben wir auch so gemacht, aber zum einen ist unser wirtschaftliches Überleben mehr als sicher und zum anderen besteht ein mehr als 100%iges Vertrauensverhältnis meiner Frau zu ihrer Mutter.

    Korrekt wäre Schenkung über Notar mit entsprechendem Eintrag vom Nießbrauch. Der Notar schlägt die nötigen Rückabwicklungsklauseln vor, damit die Schwiegermutter abgesichert ist. Mit dem Nießbrauch hätte die Schwiegermutter und ihr eine gewisse Absicherung wenn es ins Pflegeheim geht.

    M&M Kreditkarte + Online Zahlung bei der Zentralen Bußgeldstelle = Vielfliegermeilen für Tiefflug auf der Autobahn :D:top:

  • Deswegen sagte ich ja, die andere Tochter ausbezahlen, also ihr den Pflichtteil geben und mit dem Rest des Geldes durch den Hausverkauf in die Einliegerwohnung investieren.


    Probleme könnten nur kommen wenn die Mutter mal in ein Pflegeheim kommen müsste, von welchem Geld wird das dann bezahlt. Mutter wird sagen dass sie ja ihre Ersparnisse in die Einliegerwohnung investiert hat, ihr müsstet dann praktisch noch mit für das Heim zahlen 🤔

    Daher halte ich das Ausbezahlen des Pflichtteils für falsch. Das Geld ist dann weg.

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  • Zitat

    Deswegen sagte ich ja, die andere Tochter ausbezahlen, also ihr den Pflichtteil geben und mit dem Rest des Geldes durch den Hausverkauf in die Einliegerwohnung investieren.


    Vermutlich wird es mit der anderen Tochter ja irgendeinen Streit geben, warum sollte sie sich also heute darauf einlassen auf den Pflichtteil zu verzichten? Und sollte die Wohnung in einigen Jahren deutlich mehr Wert sein und der Schwiegermutter gehören wird es Streit geben.


    Auch ein zu bedenkender Fall: Das sonstige Vermögen der Schwiegermutter reicht nicht für eine eventuelle Pflege und die Wohnung muss verwertet werden.


    Ich persönlich würde es unter allen Umständen vermeiden, dass die Schwiegermutter im Grundbuch steht.

  • Daher halte ich das Ausbezahlen des Pflichtteils für falsch. Das Geld ist dann weg.

    Aber die andere Tochter hätte wenigstens ihren Pflichtteil, wäre fairer.

    Aber gut, wir wissen ja auch nicht warum die andere Tochter keine große Rolle spielen soll wenn es um eine spätere Erbschaft geht.

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

  • Auch ein zu bedenkender Fall: Das sonstige Vermögen der Schwiegermutter reicht nicht für eine eventuelle Pflege und die Wohnung muss verwertet werden.


    Ich persönlich würde es unter allen Umständen vermeiden, dass die Schwiegermutter im Grundbuch steht.

    Sehe ich auch so. Wenn sie im Grundbuch steht, zum Beispiel als Besitzerin der Einliegerwohnung, geht die Wohnung drauf wenn die Frau ins Heim müsste.

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

  • Aber die andere Tochter hätte wenigstens ihren Pflichtteil, wäre fairer.

    Aber gut, wir wissen ja auch nicht warum die andere Tochter keine große Rolle spielen soll wenn es um eine spätere Erbschaft geht.

    Fair wäre 50:50 aber davon redet ja niemand, oder? Pflichtteil ist nie fair ;)

    Wie gesagt, mit der rechtzeitigen Schenkung kann man den Pflichtteil massiv reduzieren. Wenn die andere Tochter noch was bekommen soll kann das korrekt im Testament geregelt werden.


    Sehe ich auch so. Wenn sie im Grundbuch steht, zum Beispiel als Besitzerin der Einliegerwohnung, geht die Wohnung drauf wenn die Frau ins Heim müsste.

    Ich denke das ist nicht so einfach.

    Wenn das Sozialamt in unter 10 Jahren kommt und nur die Schenkung da ist wird die KOMPLETTE Schenkung rückabgewickelt. Also sauber Geld zurück bezahlen...das tut weh.

    Wenn dem ein Nießbrauch entgegen steht wird nur der Anteil der den Nießbrauch übersteigt rückabgewickelt, dafür wird die Wohnung vermietet und damit die Pflege bezahlt. Der Rest geht auf beide Töchter, sofern bei beiden was zu holen ist. Dafür ist das nach 10 Jahren natürlich ungünstiger (aber fairer) wenn bei beiden Töchtern was zu holen ist....wobei das Sozialamt erstmal den Nießbrauch finden muss.

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  • Vielen Dank für Eure Antworten.

    Ich kann jetzt leider gerade aus Zeitgründen nicht auf alle Rückfragen eingehen.

    Auch Eure Überlegungen gehen aber ziemlich genau in die Richtung, in die wir auch schon gedacht hatten.


    Als kleines Zusammenfassung:

    Die Schwiegermutter darf nirgends auftauchen, lebenslanges Wohnrecht können wir unter uns schriftlich regeln,

    ohne dass sie kaufseitig benachteiligt wird.

    Das Bestandshaus dürfte um die 400000 Euro bei Verkauf bringen.

    Spielt aber erbseitig nicht die Rolle.

    Pflichtteil wird über Testament geregelt.


    Es bleibt spannend!

  • Bude verkaufen. Maximale Schenkung an Euch. ELW an SM zum "normalen" Preis vermieten. Kenne mehrere die das so machen, teils sogar mit Häusern im Ganzen. Gehört dann dem Kind und wird halt "gemietet". Hat noch den Vorteil diverser Absetzungen.

    Mozarella schmeckt ja ganz gut, etwas salzig, aber ansonsten lecker. Aber was zur Hölle macht man danach mit dieser weißen Kugel die mit in der Tüte ist? :idee:

  • Bude verkaufen. Maximale Schenkung an Euch. ELW an SM zum "normalen" Preis vermieten. Kenne mehrere die das so machen, teils sogar mit Häusern im Ganzen. Gehört dann dem Kind und wird halt "gemietet". Hat noch den Vorteil diverser Absetzungen.

    Bei steuerlichen Überlegungen dahingehend bin ich immer sehr vorsichtig, der Schuß von heute kann morgen nach hinten losgehen. Ich persönlich würde in der beschriebenen und von mir persönlich so verstandenen Konstellation über die Schenkung und wie man sowas handhaben kann mal genauer nachdenken. Je nachdem, was wirklich von allen Parteien gewünscht wird. Natürlich im rechtlich sauberen Rahmen. Auf eine Restlebenszeit würde ich auch nicht wetten. Umstände ändern sich manchmal schneller als man denkt.

    Wie melde ich jetzt eigentlich Gender-und diskriminierungsgerecht ein herrenloses Damenfahrrad im Schwarzwald? :idee:

  • Es kommt jetzt natürlich auch aufs Alter an. Mit Schenkungen kann man - so gesehen - nicht früh genug anfangen um genau das Problem mit den 10 Jahren zu umgehen. Letztlich sollte man hier durchaus mal ne Beratungsgebühr in Betracht ziehen um das ganze optimiert aber sicher zu gestalten. Ein Steuerberater kann da sicher hilfreicher sein als ein Forum wo dann im Einzelfall der Einzelfall dann doch leider ein bisschen anders war.

    Mozarella schmeckt ja ganz gut, etwas salzig, aber ansonsten lecker. Aber was zur Hölle macht man danach mit dieser weißen Kugel die mit in der Tüte ist? :idee:

  • ELW an SM zum "normalen" Preis vermieten.

    Das sehe ich wie Martin, vermieten an Angehörige ist meistens eine Milchmädchenrechnung. Man müsste die Anschaffungskosten getrennt für die Wohnung ausweisen...das wird schon schwierig. Dann muss man schauen, dass die Abschreibungen echt die Miete decken, im üblichen Fall reicht die 2% Abschreibung eben nicht aus und dann zahlt man plötzlich Steuern. Das ganze ist dann ein Riesen Aufwand...während man mit 0 Miete oder dem genannten Wohnrecht/Nießbrauch einfach keine Arbeit hat. Im Gegenteil, mit der gleichen Adresse feuert man alles was noch kommt wie haushaltsnahe Dienstleistungen einfach in die eigene Steuererklärung.


    Letztlich sollte man hier durchaus mal ne Beratungsgebühr in Betracht ziehen um das ganze optimiert aber sicher zu gestalten. Ein Steuerberater kann da sicher hilfreicher sein als ein Forum wo dann im Einzelfall der Einzelfall dann doch leider ein bisschen anders war.

    Habe ich versucht, war eine Katastrophe. Habe ich hier im Forum schon versucht zu beschreiben. Es war völlig unmöglich einen Steuerberater zu finden, der sich mit der Wertermittlung einer Immo irgendwie auskennt, der den Nießbrauch vorausberechnen kann usw...ich habe länger gegoogelt um den Steuerberater zu finden als es dauerte um die ergoogelten Formeln selber durchzurechnen.

    Da müsste man viel vorbereiten...Kaufpreis der Einliegerwohnung sauber feststellen in ner Art die das Finanzamt akzeptiert...im blödsten Fall nehmen die nur den Verkehrswert, dann kann man es ganz vergessen. Ohne den Wert kann der Steuerberater nichts zur Abschreibung sagen.


    Die Schwiegermutter darf nirgends auftauchen, lebenslanges Wohnrecht können wir unter uns schriftlich regeln,

    ohne dass sie kaufseitig benachteiligt wird.

    Wie machst du das denn mit der Wohnung allgemein. Nur für die SM oder soll die irgendwann vermietet werden? Ich meine hinsichtlich Zählern, Gasanschluss, Strom, Telefon...



    Das Bestandshaus dürfte um die 400000 Euro bei Verkauf bringen.

    Beachte die 400k Grenze bei der Schenkung, man kann zusätzlich deinen Freibetrag ausnutzen. Das muss man auch sehr genau beachten wenn die SM dann Kosten für Telefon, etc. überweist...bei der Konstellation das 400K geschenkt werden würde ich jedes andere Geld irgendwo anders hinlaufen lassen um nicht irgendwann das Finanzamt am Hals zu haben. Wir haben halt grob 120Euro für Nebenkosten und Telefon von der SM bekommen, keine Ahnung ob zu viel oder zu wenig...Belege möchte ich da nicht liefern müssen am Ende.

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  • Schwiegermutter zahlt die auf die Einliegerwohnung anfallenden Baukosten. Mittels Teilungserklärung wird

    die Einliegerwohnung ohne Gartenanteil getrennt ins Grundbuch eingetragen -auf die Schwiegermutter versteht sich-,

    einschl. Vorkaufsrecht für euch. Könnte im Alter z.B. Pflegefall etc. von Nutzen sein fall Sozialbehörden Unfug treiben.


    Den restlichen Verkaufserlös kann sie z.B. als Schenkung verwenden.


    Ein auf Pflichtteil gesetzter Erbe hat nur Anspruch auf Bargeld, heisst er erbt nicht 1/4 der Wohnung.


    GP

    Das Meer geht bis zum Strande und dann verläufts im Sande

  • Könnte im Alter z.B. Pflegefall etc. von Nutzen sein fall Sozialbehörden Unfug treiben.

    Oha...wenn das Sozialamt also die Bude schätzen lässt darf Timo diesen Betrag bezahlen oder ihm wird die Einliegerwohnung versteigert...das hört sich für mich nicht nach ner guten Idee an.

    Welchen Vorteil siehst du da?

    M&M Kreditkarte + Online Zahlung bei der Zentralen Bußgeldstelle = Vielfliegermeilen für Tiefflug auf der Autobahn :D:top:

  • Oha...wenn das Sozialamt also die Bude schätzen lässt darf Timo diesen Betrag bezahlen oder ihm wird die Einliegerwohnung versteigert...das hört sich für mich nicht nach ner guten Idee an.

    Welchen Vorteil siehst du da?

    Das wird nicht passieren; es ist die Schwiegermutter. Nach aktuellem Recht sind nur die Kinder unterhaltspflichtig, keine Schwiegerkinder.

    Ich habe exakt den Fall in der Familie.

    Kofferraum statt Hubraum !