Wenn wir mal eine Hochzinsphase bekommen möglicherweise schön. Wenn ich mal anschaue, wie viele offene Kredite ich aktuell habe, da bin ich schon froh, für den Fall der Fälle zumindest mal die Hälfte davon ablösen zu können, wenn´s sein muss.
Mein alter Herr hat früher immer gesagt: Fang nichts an, dann musst du auch nichts beenden. 
Mein alter Herr hat früher immer gesagt: Fang nichts an, dann musst du auch nichts beenden.
Jetzt bin ich 47 und single....... 
Munter bleiben: Jan Henning
Wenn wir mal eine Hochzinsphase bekommen möglicherweise schön. Wenn ich mal anschaue, wie viele offene Kredite ich aktuell habe, da bin ich schon froh, für den Fall der Fälle zumindest mal die Hälfte davon ablösen zu können, wenn´s sein muss.
Da verstehe ich aber den Zusammenhang nicht, bzw. vermute wir reden aneinander vorbei wenn wir die 10 Jahre Frist betrachten.
Ich verstehe: Wenn Zinsen extrem höher, dann muss/soll die Immo verkauft werden um die Kredite abzulösen.
Würde ich von der 10 Jahres Frist auf die z.B. ein Bauträger spekuliert komplett getrennt sehen, denn Falls der Punkt kommt das die Zinsen und die schlechte Rendite der Immo dich zwingen die Kredite abzulösen, dann musst du auf den Verkauf eh keine Steuern zahlen....weil dann der Wert entsprechend schlecht sein wird. Diesen Weg sind ja viele mit Ost Immos gegangen.
Normalerweise ist 10 Jahre zu kurz um die Kaufnebenkosten zu kompensieren. Länger halten ist eher sinnvoll.
Schöne Darstellung der Änderung durch das soeben verabschiedete JStG 2022 bei der Abschreibung.
Gilt aber nur für Neubauten, oder? Das wird eh dünne, ich glaube das eine Prozent mehr Abschreibung wird da nicht wirklich was ändern.
Ich verstehe: Wenn Zinsen extrem höher, dann muss/soll die Immo verkauft werden um die Kredite abzulösen.
Ne, dann löse ich den Kredit mit Eigentmitteln ab. Wieso sollte ich die dann verkaufen? Du schreibst es richtig, dass es sich erst über einen längeren Zeitraum amortisiert und neue Geschäfte hätten wieder neue Transaktionskosten.
Wieso sollte ich die dann verkaufen?
Nach zehn Jahren geht die wieder weg wenn sie steuerfrei verkauft werden kann.
Nach zehn Jahren geht die wieder weg wenn sie steuerfrei verkauft werden kann.
So lange ich Abschreibungen generiere und die gut vermietet habe, warum sollte ich sie verkaufen um wieder woanders Nebenkosten zu verbrennen?
Anders sieht es aus, wenn die Abschreibungen aufgezehrt sind.
Du hast das so geschrieben, das hat mich ja auf der letzten Seite so verwundert.
Du hast das so geschrieben, das hat mich ja auf der letzten Seite so verwundert.
Ich habe von Kredit ablösen geschrieben, nicht vom verkaufen.
Endlich ist der Bericht des Energieberaters für das Mehrfamilienhaus da.
Wenn ich mir das alles so ansehe, frage ich mich, ob das wirklich für einen Investor wirtschaftlich sinnvoll ist oder einfach nur politisch gewollt. Vor allem wenn ich solche Fotos unser tollen Looser-Nation in dem Bericht sehe, schrillen bei mir alle Alarmglocken:
Wenn ich da anfange eine Lüftungsanlage einzubauen, wird das wohl kaum vonstatten gehen können ohne dass ich die Mieter im Hotel unterbringe. Selbst die Wärmepumpe weiß ich nicht, ob das am Ende ohne Umstellung auf eine Flächenheizung möglich sein wird. Im Moment hängen da ganz normale Heizkörper, die sich nicht durch eine niedrige Vorlauftemperatur auszeichnen..... gut, da mag es vielleicht Niedertemperatur Heizkörper geben...... aber ganz ehrlich? Muss eine Lüftungsanlage sein?
Das Dach wurde vor ein paar Jahren neu gemacht und steht für 2035-2040 wieder mit in der Agenda drin. Neue Haustür soll jetzt schon bald kommen obwohl die die da ist auch weniger als zehn Jahre alt ist.
Ich hatte erst gedacht, man bekommt da etwas Individuelles ausgearbeitet...... was ich hier erhalten habe, sieht mir 08 / 15 aus. Am Mittwoch haben wir eine Videokonferenz um das Ganze zu besprechen.......
Um eine Wärmepumpe wird man wohl nicht umhin kommen, oder (dass eine neue Heizun her muss, steht außer Frage; darum hatte ich den Energieberater auch ursprünglich beauftragt)? Ansonsten fände ich eine Brennstoffzellenheizung interessant. Auch mit einem Blockheizkraftwerk würde ich mich mal näher beschäftigen, sofern das legal verbaut werden darf....... diesen Wärmepumpenirrsinn habe ich nie verstanden. Man wirbt mit irgendwelchen tollen Broschüren, wie toll das Ganze im Verbrauch ist. Ich kenne niemanden, wo diese Verbräuche stimmen. Dazu kaum Wettbewerb bei den in Frage kommenden Wartungstechnikern und daher doppelte bis dreifache Kosten ggü. einer Wartung von einer klassischen Gastherme......
EDIT:
Der Überblick hier ist etwas übersichtlicher:
Das größte Risiko in solchen Fällen energetischer Sanierung dürfte aus heutiger Sicht das politische sein:
Wer garantiert, daß die Bundesregierung und/oder die EU nicht irgendwann ab 2030 damit um die Ecke kommt, daß diese Maßnahmen leider immer noch nicht reichen?
dürfte aus heutiger Sicht das politische sein:
Ist doch schon seit Jahren so. Pelletheizungen bekommen ne Förderung, aber Holz verheizen ist böse.
daß diese Maßnahmen leider immer noch nicht reichen?
Immerhin muss dir auch noch jemand sagen wie du es bezahlst. Den kollektiven Unmut kann man sich auch nicht leisten.
Immerhin muss dir auch noch jemand sagen wie du es bezahlst.
Das wiederum dürfte unseren GrünnInnen aus dem Prenzelberg völlig egal sein. Ist ja schließlich der böse Vermieter, der bezahlen muß...
Das wiederum dürfte unseren GrünnInnen aus dem Prenzelberg völlig egal sein. Ist ja schließlich der böse Vermieter, der bezahlen muß...
Bitte nicht aus dem Zusammenhang reissen. Ich hab da noch einen Satz dazu geschrieben.
Hab ich schon gesehen.
Aber Immobilieneigentümer (insbesondere wenn sie Vermieter sind) dürften eher nicht zur grünen Kern-Klientel gehören. Und daher dürfte der kollektive Unmut von Vermietern die GrünInnen eher weniger interessieren.
Aber Immobilieneigentümer (insbesondere wenn sie Vermieter sind) dürften eher nicht zur grünen Kern-Klientel gehören.
Ich kenne da keine Statistik, aber die Behauptung würde ich persönlich so nicht aufstellen. Dazu kommen große Gesellschaften mit Einfluß. Ganz so einfach sehe ich das Spiel nicht.
Wer garantiert, daß die Bundesregierung und/oder die EU nicht irgendwann ab 2030 damit um die Ecke kommt, daß diese Maßnahmen leider immer noch nicht reichen?
Es zwingt mich ja auch heute keiner zum Sanieren. Ich mache das von mir aus. Die Frage ist nur, in welchem Umfang und in welcher Form.
Ich würde bei einem Mietobjekt in Alleineigentum wie folgt vorgehen:
1. Betrachtung des Lebenszeit Zyklus des Hauses bzw. der Baugruppen, nebst der Zeitschiene, wie lange ich das Objekt in meinem Portfolio sehe.
Wie lange hält ein Haus | Die Lebensdauer einer Immobilie | Baumensch
2. Sanierung nur der Dinge die anstehen, auch unter Betrachtung Reperaturanfälligkeit des Bauteils oder Austausch und Ruhe.
3. Investitionen und Neuerungen nur, wenn diese durch entsprechende Mehreinnahmen (Umlagemöglichkeit der Investition/Mieterhöhung bzw. Steigerung/Halten der Vermietbarkeit und damit der Mieten oder höherer gegeben sind
bzw. Einnahmen direkt in meinen Geldbeutel fließen. Photovoltaik, etc.
Am Ende des Tages geht es darum, Geld zu verdienen und Vermögen zu vermehren und nicht nur darum Mietern was Gutes zu tun.
Am Ende des Tages geht es darum, Geld zu verdienen und Vermögen zu vermehren und nicht nur darum Mietern was Gutes zu tun.
Das ist absolut richtig. Und das muss man sich durchrechnen. In dem Objekt bestehen leider einige Staffelmieten. Ich fürchte, wenn Staffelmieten bestehen, sind die Mieterhöhungen wegen Modernierung (8% der Investitionskosten p. a.) nicht möglich. Betrifft zwei von 11 Einheiten.
Aus deinem Link ist ja das hier für mich interessant:
"Es klingt absurd! Mit den alten undichten Fenstern ging zwar viel Wärme verloren, aber mit Schimmel gab es nie Probleme. Nach dem Einbau neuer Fenster wird zusätzlich die Nachrüstung einer Lüftungsanlage erforderlich. Solche Wirkungszusammenhänge muss ein Bauexperte kennen."
1. Betrachtung des Lebenszeit Zyklus des Hauses bzw. der Baugruppen, nebst der Zeitschiene, wie lange ich das Objekt in meinem Portfolio sehe.
So lange sich damit Geld verdienen lässt, würde ich es halten. Es wurde steuerlich eine Restnutzungsdauer von 37 Jahren ermittelt, über die ich das Gebäude abschreiben kann sofern die Finanzbehörden das Gutachten so anerkennen.
2. Sanierung nur der Dinge die anstehen, auch unter Betrachtung Reperaturanfälligkeit des Bauteils oder Austausch und Ruhe.
Die Heizung zählt definitiv dazu. Die Teile haben ellenlange Lieferzeiten und ich warte hier nicht bis die olle Gasheizung kaputt geht. Die pfeifft aus dem letzten Loch. Man kann nicht mal mehr die Heizkurve einstellen.
Immerhin muss dir auch noch jemand sagen wie du es bezahlst.
Das interessiert die Politik einen feuchten Kehricht. Immo-Besitzer sind per Definition reicht und haben unbeschränkten Kredit.
Ich hatte jetzt den Termin mit dem Energieberater. Also rein gesetzlich gesehen, darf ich auch die alte Gasheizung raus reißen und eine neue moderne Gasheizung einbauen. Es gibt keinen Wärmepumpenzwang. Ebenfalls darf ich eine Gas-Hybridheizung einbauen. Oder halt eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Alle anderen Varianten an Heizung hat er relativ plausibel ausgeschlossen.
Aber man merkt, dass die Energieberater sehr förderungsgetrieben sind. Ich habe ihm dann gesagt, dass ich nur vollkostenorientiert bin. Wenn ein Heizungsystem am Ende mit 25% Förderung für mich wirtschaftlicher ist als eins, dass 0% Förderung hat, dann ist es super und ich nehme die Förderung gerne mit. Wenn aber das mit 0% geförderte System in der Essenz aus Anschaffung & Verbrauch am Ende die günstigere Variante ist, dann ist das für mich die Lösung. Ich erwerbe kein Konzept nur um mir auf die Schulter zu klopfen, dass ich eine hohe prozentuale Förderung mitgenommen habe. Die ist doch sowieso in den Preisen der Anbieter einkalkuliert.
Wenn ich die Erhaltungsaufwendungen steuerlich nutzen möchte, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Objekts 15% des Kaufpreises vom Gebäudeanteil nicht überschreiten dürfen, dann kann ich Heizung + Dämmen sowieso nicht realisieren, wenn es ne teure WP sein soll. WP vorziehen geht auch nur bedingt, da man sie - wenn nicht zeitgleich gedämmt wird - größer dimensionieren muss um die zwei Jahre abzudecken bis die Dämmung dann letzten Endes ausgeführt werden kann..... das ist ja Schwachsinn....... erst die Dämmung und dann nach Ablauf der drei Jahre die Heizung wäre machbar, ist aber sehr riskant weil die Heizung aus dem letzten Loch pfeifft.....
Ich habe weder Angebote, noch habe ich es in irgendeiner Form gerechnet - aber ich kann mir vorstellen, dass es am wirtschaftlichsten ist, jetzt nochmal eine günstige Gasheizung einzubauen, dann zu dämmen....... es zehn Jahre oder so laufen zu lassen und erst DANN eine WP einzubauen..... mag sein, dass sie dann nicht mehr gefördert wird aber vielleicht haben wir bis dahin das Thema so etabliert, dass es WP Anbieter im selben Umfang gibt wie heute Gas- und Ölheizungsanbieter. Mehr Anbieter im Markt und sicherlich auch mehr Wettbewerb unter den Produkten....... kann mir gut vorstellen, dass das die günstigste Möglichkeit ist.
Es ist sehr schwierig, alles vernünftig zu berechnen, denn auch der beim Vermieter landende CO² Anteil steht ja eng in Zusammenhang mit den durchzuführenden Maßnahmen...... ganz zu schweigen von den Unwägbarkeiten wie sich die Preise entwickeln für Gas, Strom etc.
Kann mir sogar vorstellen, dass man irgendwann Gas hinterher geschmissen bekommt weil mehr und mehr Leute auf WP gehen. Aber bis dahin ist es noch ein weiter Weg. Nächstes Jahr ist glaube ich das letzte Jahr wo man noch legal eine Gasheizung verbauen darf. Ich brauche nicht mal Solarthermie als Ergänzung wie bei meinem privaten EFH.
