Vermiete Immobilien - Wie macht man aus Betongold Betonblei

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  • Gewerbeimmobilien sind aktuell tendenziell noch problematischer in Deutschland, zumindest Büros und Shopping Center.

    Grüße Peter

  • Wie oben schon geschrieben: Die Theorie Aktien statt Immos kann man für reine Geldanlagen sicher verwenden. Da ist mit Aktien (sicher) mehr möglich. Kommt aber auch halt drauf an was man damit vor hat. Als Selbständiger will man ja auch weiterhin ein monatliches Einkommen haben in der Rente, mit Mieteinnahmen kommt das rein. Alternativ kann man jeden Ersten dann XX Aktien verkaufen. Ob das besser ist? Die Aktien sind eines Tages weg. Die Buden nicht.


    Warum die Quelle der Einkünfte einen Unterschied machen soll habe ich noch nie verstanden. Wenn Aktien im Schnitt langfristig um 7% p.a. steigen, dann kann ich im Schnitt halt 3,5% p.a. verkaufen, hab nach Steuern und Transaktionskosten noch gut über 2% zum leben. Die Stückzahl der Papiere mag sich verringern, aber nicht der Wert. Ich wage mal die These, dass so mancher privater Vermieter nicht auf eine Mietrendite von 2% kommt. Und die Immobilie kostet ja auch regelmäßig Geld, wenn dann eine neue Heizung oder ein neues Dach fällig werden sind schnell einige Jahresmieten versenkt, da macht es dann in der Rechnung auch keinen Unterschied ob das vorher an die Seite gelegt wurde oder aus anderen Quellen bezahlt wird.


    Wenn ich mir anschaue, was hier so an EFH auf dem Markt ist und nicht verkauft wird, dann hat sich der ein oder andere das im Alter mit "Ich mache das Haus zu Geld" vermutlich anders vorgestellt. Und das liegt nicht nur an mangelnden Investitionen (die mir als Käufer tendenziell sogar lieber wären) sondern vor allem, dass solche Häuser die in oftmals nach dem Krieg, den 50igern und früher 60igern gebaut wurden, keiner mehr haben will, weil sie nicht den heutigen Lebensgewohnheiten entsprechen. Wenn dann das Reihenaus auf dem Dorf (sehr dämliche Kombination nebenbei) auch nur auf 350qm Grundstück steht, dann werden die Möglichkeiten auch nicht größer.


    Und da muss ich noch nicht mal in Regionen wie Mecklenburg schauen, wo Du die Häuser zum Teil nicht mal los wirst, wenn Du sie verschenkst. Wir reden bei den üblichen selbstgenutzten Immobilien ja oft über einen Zeitraum von 50 Jahren und mehr, da sind Vorhersagen für die Zukunft oft schwer. Gibt ja durchaus einige Regionen die sich in den letzten Jahrzehnten deutlich anders entwickelt haben, als man das vielleicht damals vermutet hat.


    Ich glaube, der Trugschluss liegt oft darin, dass man eigene Erfahrungen aus seiner Region als relevant für ganz Deutschland oder noch größere Regionen nimmt, aber man kann da nichts verallgemeinern.


    Genau so ist es. Den Punkt mit der Unterschiedlichen Wertentwicklung hattest Du ja auch schon erwähnt, in manchen Regionen steigen die Mieten aber auch noch deutlich langsamer als die Inflation, das wird dann irgendwann auch sehr blöd.


    Und auf keinen Fall darf man den Fehler machen, die letzten 10-15 Jahre als Beispiel zu nehmen, insbesondere die Niedrigzinsphase war ganz klar die Ausnahme und nicht die Regel und die Vorteile wurden zum Teil auch wieder durch die Preisentwicklung aufgezehrt. Ich kann mich aber auch noch an die Zeiten erinnern, zu denen Immobilienkredite 8% und mehr gekostet haben. Und da ist es dann mit "sie gesparte Miete finanziert mir das Eigentum" eben nicht mehr besonders weit her.

  • Gewerbeimmobilien sind aktuell tendenziell noch problematischer in Deutschland, zumindest Büros und Shopping Center.

    Ja, das ist an den Immofonds so schlimm....Beispiel war ja der KanAm...die investieren in riesige Bürogebäude in Großstädten und wenn dann plötzlich zwei davon leer stehen ist der Fonds nicht mehr liquide..


    Wenn Aktien im Schnitt langfristig um 7% p.a. steigen, dann kann ich im Schnitt halt 3,5% p.a. verkaufen, hab nach Steuern und Transaktionskosten noch gut über 2% zum leben. Die Stückzahl der Papiere mag sich verringern, aber nicht der Wert. Ich wage mal die These, dass so mancher privater Vermieter nicht auf eine Mietrendite von 2% kommt. Und die Immobilie kostet ja auch regelmäßig Geld, wenn dann eine neue Heizung oder ein neues Dach fällig werden sind schnell einige Jahresmieten versenkt, da macht es dann in der Rechnung auch keinen Unterschied ob das vorher an die Seite gelegt wurde oder aus anderen Quellen bezahlt wird.

    Da sind jetzt aber auch viele Milchmädchen unterwegs, oder?

    - Wertentwicklung vom DAX ist zwar historisch 7%, man braucht aber historisch eine Haltedauer von 15 Jahren um sicher die Inflation auszugleichen.

    - Die ganze Aktien Schönrechnereien beruhen ja nur auf der beispiellosen Stabilität der westlichen Märkte über die letzten 30 Jahre. Gerade der MSCI World hat sich da ja unglaublich positiv gezeigt, aber wie wir wissen ist das ja keine Garantie für die Zukunft. Schon wenn du zu Emerging Markets gehst ist das nicht gegeben, da hast du in den meisten Szenarien keine Wertsteigerung, die gab es nur ~2002-2007. Und wer glaubt denn das sich ein DAX unter der aktuellen Politik irgendwie positiv entwickelt? Da kann man ja genauso Bitcoins als sichere Anlage preisen...

    - Wir haben keine Immobilie in der Familie mit der wir keine 2% Rendite vor Steuern schaffen oder schaffen würden sofern nicht innerhalb der Familie vermietet. Ehrliche Rendite nach Abzug der Instandhaltung und Rücklagen. Die MFH sind auch alle so rücklagenschwanger das die Reparaturen Diskussion völlig sinnlos ist. Selbst meine Sorgenimmobilie mit dem langen Indexmietvertrag dreht schon dieses Jahr mit der Erhöhung diesen Monat auf 3% Rendite.


    Wir reden bei den üblichen selbstgenutzten Immobilien ja oft über einen Zeitraum von 50 Jahren und mehr, da sind Vorhersagen für die Zukunft oft schwer.

    Ja, aber das ist doch auch ok.

    Selbstgenutzt über 50 Jahre, wie soll das denn ein Minusgeschäft sein wenn nicht Käufer oder ein potentieller Vermieter völlig auf der Brennsuppen daher geschwommen sind? Die Bude muss doch dann 20Jahre oder länger selbst genutzt, abbezahlt ein reines Plusgeschäft gewesen sein.


    sondern vor allem, dass solche Häuser die in oftmals nach dem Krieg, den 50igern und früher 60igern gebaut wurden, keiner mehr haben will, weil sie nicht den heutigen Lebensgewohnheiten entsprechen.

    Solche Häuser sind oder waren noch nie ein Invest, darin wohnt man selber oder man lässt die Finger davon....wenn wir jetzt ein 50er Jahre Siedlungshaus als Investbeispiel nehmen, dann können wir auch Bitcoins diskutieren, da kommen wir auf die gleichen unsinnigen Schlüsse...

    Wenn wir einen Invest als private Anleger diskutieren, dann ist das doch in der Regel ein Mietshaus wie es Oliver durchgezogen hat oder eine Eigentumswohnung in einem halbwegs modernen Haus mit genug Einheiten.

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  • Diese positiven Rechnungen mit den Immobilien funktionieren aber auch nur wenn du nicht viele Mieterwechsel hast, zu einem sehr günstigen Termin gekauft hast und nie einen Mietnomaden in der Wohnung hattest.


    Ich hatte schon genug Mieter die nach einer gewissen Zeit keine Miete mehr bezahlt haben, die, bei Einzug neuen, Bodenbeläge ruiniert haben, auf die neue Küchenarbeitsplatte einen heißen Topf gestellt haben und so weiter…

    Wenn die keine Kohle haben guckst du mit dem Ofenrohr ins Gebirge. Das bisschen Kaution deckt die Schäden die die verursacht haben in keinem Fall ab.

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

  • Da sind jetzt aber auch viele Milchmädchen unterwegs, oder?


    Nicht mehr oder weniger als auch bei Immobilien. Entsprechende historische Zeitreihen gibt es auch für andere Märkte und Zeiträume. Und 15 Jahre sind für Immobilien ja eher eine sehr kurzer Anlagedauer.


    Wir haben keine Immobilie in der Familie mit der wir keine 2% Rendite vor Steuern schaffen oder schaffen würden sofern nicht innerhalb der Familie vermietet. Ehrliche Rendite nach Abzug der Instandhaltung und Rücklagen.


    Dann seit ihr da halt die rühmliche Ausnahme. Nach meiner Erfahrung schaffen das die meisten privaten Vermieter langfristig, also nicht nur über 10-15 Jahre, eher nicht. Und da muss ich den hineingesteckten Arbeitsaufwand nicht mal berücksichtigen.


    Solche Häuser sind oder waren noch nie ein Invest, darin wohnt man selber oder man lässt die Finger davon...


    Damals war das durchaus Stand der Technik. Und hier wurde ja die These vertreten, das sich die selbst genutzt Immobilie immer und überall lohnt, da sind das dann halt Gegenbeispiele. Und wenn ich hier so durch manches Neubaugebiet fahre, das ist dann halt die moderne Version von "Siedlungshaus". In vielen wollte ich nicht einmal geschenkt wohnen, wie gut die sich in 50 Jahren verkaufen muss sich erst noch zeigen.

  • Diese positiven Rechnungen mit den Immobilien funktionieren aber auch nur wenn du nicht viele Mieterwechsel hast, zu einem sehr günstigen Termin gekauft hast und nie einen Mietnomaden in der Wohnung hattest.

    Klar.

    Das ist halt wieder auch die Lage. Bei den letzten Mieterwechseln hatten wir hier halt auch eine Bewerberschar, die das Leben leicht macht. In der einen Wohnung ist eine promovierte Beamtin im Ruhestand...die macht zwar Schaden aber das ist dann immer ein kleines Plus. In einer anderen ein junges Paar, aber da haben die Eltern beider Seiten die Einkommensverhältnisse offen gelegt und gebürgt... :D

    Da ist halt einfach sicherer so etwas wie Oliver zu machen....ein Mietshaus mit 8-10 Parteien, da verteilt sich das Risiko einfach.


    Eine Eigentumswohnung bei der es mit den Mietern nicht läuft/nicht laufen kann muss man halt aber auch weg verkaufen. Da hast du dann auch alles richtig gemacht wenn die weg ist.


    Nicht mehr oder weniger als auch bei Immobilien.

    Habe ich nicht behauptet, sondern ein eigenes unsinniges Beispiel zur Verdeutlichung gebracht.


    Nach meiner Erfahrung schaffen das die meisten privaten Vermieter langfristig, also nicht nur über 10-15 Jahre, eher nicht. Und da muss ich den hineingesteckten Arbeitsaufwand nicht mal berücksichtigen.

    Dabei muss ich unweigerlich an meinen Großonkel denken, der als passionierter Telekom Aktionär alle 30min zum Fernseher rannte um per Teletext den Aktienkurs zu verfolgen.


    Geh mal zur Bank und lass da deine Aktienanlage machen...am Ende gehst du mit dem Uni XY Fonds mit 5% Gebühr oder so raus...Geldmarkt und Rentenfonds natürlich mit dabei. Rendite :sz:

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  • Geh mal zur Bank und lass da deine Aktienanlage machen...am Ende gehst du mit dem Uni XY Fonds mit 5% Gebühr oder so raus...Geldmarkt und Rentenfonds natürlich mit dabei. Rendite :sz:


    Dazu geht man ja auch nicht zur Bank ;)


    Zwar ein anderes Thema, aber weil es gerade passt. Das grundsätzliche Übel sehe ich darin, dass Beratung in Finanzfragen in Deutschland kein Geld kosten darf oder, besser gesagt, kein direktes Preisschild dranbleiben darf. Und dann ist eben auch klar, dass solche Produktempfehlungen dabei herauskommen, zahlt vermutlich mehr Provision als ein ETF...


    Man kann es natürlich auch so machen wie mein Onkel vor vielen Jahren, sich bei den Fonds als Vermittler registrieren lassen, die Fonds für die Ehefrau kaufen und die Provision einstecken ;) Aber das war in der Zeit vor ETFs und würde heute aufgrund der deutlich stärkeren Regulierung vermutlich auch nicht mehr funktionieren.

  • Dazu geht man ja auch nicht zur Bank ;)

    Ja, aber man kann auch nicht als generelles Argument sehen das die privaten Vermieter keine Rendite machen wenn der durchschnittliche private Aktienanleger genauso in die Röhre schaut.



    Zwar ein anderes Thema, aber weil es gerade passt. Das grundsätzliche Übel sehe ich darin, dass Beratung in Finanzfragen in Deutschland kein Geld kosten darf oder, besser gesagt, kein direktes Preisschild dranbleiben darf. Und dann ist eben auch klar, dass solche Produktempfehlungen dabei herauskommen, zahlt vermutlich mehr Provision als ein ETF...

    Ja, genau. Daher geht man am Ende am ehesten mit einem Bausparer mit 300Euro Gebühr aus der Raiffeisenbank

    Wir haben mal von nem guten Freund da eine "professionelle" Beratung bekommen. Der hat in der Bank alle Register gezogen. Da kam dann die Katastrophe mit dem KanAm Fonds raus. :m:


    Aber anders rum funktioniert es auch nicht: Mein Problem mit dem eher schlechten Mietvertrag ist ja genau auf eine teure Beratung/Mietverwaltung zurückzuführen. Die haben 15Euro im Monat kassiert und zwei Monatsmieten bei Neuvermietung...die Leistung waren:

    - Abrechnung mit Mieter in 5min, die haben halt aus der Abrechnung die nicht umlagefähigen Kosten gestrichen

    - Mieterhöhung mehrfach verpennt

    - Mieterwechsel versaut, ungestrichene Wohnung übergeben

    - Nichts dokumentiert, die Kommunikation beim Mieterwechsel machte scheinbar komplett der Vormieter

    - Miete zu niedrig angesetzt, Hauptsache weiter...


    Nur vom Bezahlen bekommst du nicht unbedingt Qualität. Auch die meisten freien Finanzberater dürften auf dem Niveau von Immobilienmaklern sein. Die DVAG hat hier im Büro in Augsburg ihre Mitarbeiter damals direkt von der Schule weg rekrutiert...

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  • Die DVAG hat hier im Büro in Augsburg ihre Mitarbeiter damals direkt von der Schule weg rekrutiert...

    Die DVAG kann man wohl nur als schlechtes Beispiel hernehmen. Kumpel von mir hat das vor 30 Jahren angefangen. "In 5 Jahren fahre ich Porsche..." war die Kernaussage. Er hatte bisher keinen, fährt grade nen Smart :hehe:


    Aus Freundschaft bin ich damals zum Starterseminar gegangen, habe mir das angehört und auch währenddessen brav die 6x6 Namen (klingt ja besser als 36) aufgeschrieben die man als erstes abklappern will. Als ich den Zettel nicht hergeben wollte wurde man ungemütlich, ich hatte allerdings keinen Bock drauf dass dann irgendwer bei den Leuten auf meine "Empfehlung" hin anruft und die bequatscht. Für mich war das Ding nämlich damit beendet.


    Fazit: Drückerkolonne mit Frack und Krawatte im Schneeballsystem für eigene Finanzprodukte bei vollkommener Ahnungslosigkeit. Wenn Du allerdings oben am Futtertrog sitzt kassierst Du an jedem Kanonenfutter mit.


    Fähige Finanzberater findet man wohl nur auf persönliche Empfehlung. Hier im Forum gibt es ja auch jemand.

    When nothing goes right, go left :top:

  • Hier kann ich von der Front berichten: die meisten Firmen wickeln noch ihre Überstände aus 2022 ab, für 2023 sieht es seeeeeeeeehr mau aus.
    Am schlimmsten natürlich im Bereich privater Hausbau (EFH), hier hat man teils 70-90(!)% Rückgang.


    Auch industrieller Bau (Lagerhallen und co.) sowie landwirtschaftlicher Bau (Stallungen und co.) sind rückläufig.

    Teils wegen EU Vorgaben (Verbrennerverbot, neue Regelungen bezüglich Tierschutz usw.) und teils wegen der wirtschaftlichen Aussichten.
    Der einzige Bereich im Bau, der noch läuft kommt aus öffentlicher Hand (Instandhaltung Bauwerke+Straßen sowie diverse Neubauten/Ersatzneubauten).


    Die Baustahlpreise fallen gewaltig, es gibt zu Hauf Vorräte und bereits Kurzarbeit bei den Herstellern.
    Das (europäische) Ausland drückt dennoch in den Markt, denn dort sieht es NOCH schlechter aus.


    Wir kränkeln heftig, es will politisch nur (noch) niemand wahr haben...

    Am gefährlichsten im Straßenverkehr sind die Leute,
    die immer so dicht vor einem herfahren.

  • Heißt, Baupreise (Material, Verfügbarkeit, Angebotsrabatte) müssten spürbar sinken?

    Alle sagen man solle ein E-Auto kaufen! OK, ich finde sicherlich noch ein paar nette E46, E39, E60... :cool:

  • Heißt, Baupreise (Material, Verfügbarkeit, Angebotsrabatte) müssten spürbar sinken?

    Material hat denke ich erstmal nicht zwingend etwas mit Nachfrage zu tun. Verfügbarkeit und Angebotsrabatte schon eher - wobei ich mir auch vorstellen kann, dass je nach Wirtschaftlichkeit der ein oder andere Anbieter dem System auch einfach symbolisch den Mittelfinger zeigt.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Heißt, Baupreise (Material, Verfügbarkeit, Angebotsrabatte) müssten spürbar sinken?

    Glaube ich noch nicht. Die meisten unserer Zulieferer haben noch einen Rückstand in der Produktion von 6-12 Monaten. Das muss erstmal weggearbeitet werden.


    Ich sehe es auch wie Oliver. Bevor die Preise fallen schickt man erstmal die Belegschaft in Kurzarbeit und arbeitet halt weniger am Bestand ab.

    M&M Kreditkarte + Online Zahlung bei der Zentralen Bußgeldstelle = Vielfliegermeilen für Tiefflug auf der Autobahn :D:top:

  • Ein kleiner Fensterbauer erzählte vorige Woche, dass inzwischen wieder die Vertreter der Hersteller regelmäßig bei ihm anrufen, ob er nicht etwas brauchen würde.


    Voriges Jahr wurden die Fenster noch verteilt mit Lieferzeiten über 6 Monaten.


    Ähnlich Autoindustrie: der Auftragsbestand geht noch einigermaßen, aber es kommt wenig nach.


    Über kurz oder lang werden also die Preise sinken, ist nur die Frage wann.


    Auch in den USA steht die Rezession besonders in der Industrie vor der Tür - weniger Nachfrage - Materialpreise sinken natürlich, siehe Erdöl.


    Immerhin gut für die Inflation.

    Grüße Peter

  • Heißt, Baupreise (Material, Verfügbarkeit, Angebotsrabatte) müssten spürbar sinken?


    Aus meiner Sicht: ja.
    Ich sitze so ziemlich am Anfang der Materialkette, aber der Wandel vom Verkäufermarkt in einen Käufermarkt ist mehr als offensichtlich und auch abgeschlossen.
    Letztes Jahr wurde noch mehr oder weniger verteilt an die, die sich als gnädig erwiesen ;) und derjenige welcher lieferfähig war, konnte den Preis bestimmen.
    Heute bekomme ich Sätze zu hören wie "der Preis ist eigentlich egal, Hauptsache sie holen den Auftrag und wir haben was zu tun" seitens der Industrie.

    Die Lieferzeiten sind von 4-12 Wochen (bzw. "auf absehbare Zeit nicht verfügbar") auf 3-4 Tage gefallen - und die Zeit auch nur deswegen, weil sich die Spediteure rar machen...


    Ich kann jetzt hier nicht zu sehr ins Detail gehen, aber ich rechne durchaus damit, dass "die Großen" der Baubranche jetzt wieder anfangen und Knickerkram sammeln, damit überhaupt ausreichend Auslastung zusammenkommt.

    Die Kleineren werden dann schauen müssen, wo sie bleiben.


    Im Bankenbereich siehts auch mau aus diesbezüglich: https://www.tagesschau.de/wirt…arlehen-einbruch-101.html

    und das sind schon schöngerechnete Zahlen.

    Am gefährlichsten im Straßenverkehr sind die Leute,
    die immer so dicht vor einem herfahren.

  • Also dass der Immo Markt ganz steht, kann ich hier in BaWü noch nicht sehen. Normal bepreiste Wohnungen gehen durchaus noch zügig weg ohne größere Abschläge, aber ne freche +600k Butze mit alter Heizung kriegste nun natürlich nicht mehr los.


    In einem Jahr haben sich eh alle ans neue Zinsniveau gewöhnt und wenn dann die Löhne weiter so steigen und wenig gebaut wird... sehe ich persönlich immernoch nicht schwarz bei den Immo Werten.


    Gut zu wissen mit der Situation, auch in Bezug auf Fenster & Co, da liegen bei uns auch noch paar Kleinigkeiten an. Kann man mal bissl auf Zeit spielen...

    Alle sagen man solle ein E-Auto kaufen! OK, ich finde sicherlich noch ein paar nette E46, E39, E60... :cool:

  • Ich wollte einen Mitarbeiter einstellen, der von weiter weg her ziehen will. Jetzt stellt sich heraus, dass er offenbar Schufa Probleme hat und er bekommt keine Wohnung......


    Echt schade. Der hätte uns gut weiter gebracht.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Mitarbeiter einstellen, .... Schufa Probleme .... Der hätte uns gut weiter gebracht.

    Jemand der Mopro einräumt ist das ja sicher nicht. Ob dann jemand mit Schufa Problemen so ideal wäre.... nur so mein Gedanke.

    When nothing goes right, go left :top: