Vermiete Immobilien - Wie macht man aus Betongold Betonblei

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  • Danke. Gute Dividende. ^^

    Seit paar Jahren grad nix wegen Investitionen. Gabs aber schon. Aber deshalb habe ich es auch nicht gemacht. Das war eher so ein Förderungsgedanke, Geld ist weg, wenn was bei rumkommt ists gut, wenn nicht wars Spielgeld für einen guten Zweck: Sicherung von Arbeitsplätzen während der Haltedauer. Lokal gedacht, nicht Renditeorientiert. Und so halte ich es bei allem. Deshalb sind Oliver und ich so konträr. Was es ja aber schon wieder interessant macht, wenn man mal auf die andere Seite schielt.

    When nothing goes right, go left :top:

  • Ich habe mal gelesen, dass manche bei Lindt Aktionär sind, weil es dort einen riesigen Schokokoffer einmal jährlich gibt.


    Von Lindt hatte ich das noch nicht gehört, muss ich mal suchen ^^ Früher zumindest war auch der Lindt Werksverkauf eine gute Adresse, aktuell kann ich das aber nicht sagen, war schon lange nicht mehr da.


    Früher hab ich auch schon mal den Aktionärstarif von Sixt genutzt, hab aber schon länger kein Auto mehr bei denen gemietet.


    Deshalb sind Oliver und ich so konträr. Was es ja aber schon wieder interessant macht, wenn man mal auf die andere Seite schielt.


    Diskussionen bei denen sich alle einig sind sind ja auch langweilig, dann könnte ich ja auch Bundestags-TV schauen ;)

  • Bei der selbstgenutzen immobilie käme ich persönlich nicht auf die Idee irgendwelche Renditebetrachtungen anzustellen. Ich will so leben wie ich nun mal lebe und das ist mir die Ausgaben dafür wert. Alles andere interessiert mich da zunächst einmal nicht.


    Ich denke auch nicht, dass der Artikel primär auf selbstgenutzte Immobilien abzielt.

    Das sollte man dann aber differenzierter darstellen.


    In meiner Bekannschaft (incl. uns selbst) zumindest gibt es viele Menschen, die sich selbst über die eigene Immo ein auskömmliches bis gutsituiertes Alter gesichert haben.

    Wir (oder zumindest ich) reden ja nicht über Menschen, die das Großteil ererbt haben oder geschenkt bekamen.


    Wenn es um reine Invest-Immos geht, ist das ein völlig anderer Teil.

    Wir haben unsere Invest-Immos ja vor 2-3 Jahren komplett abgestoßen. Weil... s.o. .... war nicht mehr sinnvoll und darum verkauft. Läuft heute in Aktien.

    Aber: Wäre nie dazu gekommen ein derartiges Aktienportfolio aufzubauen, ohne die Immos im Hintergrund.

    Katze - Schwanz...... ;)

  • Das kann ich nicht nachvollziehen.


    Falls ich nicht völlig falsch liege, verdienst bzw.hatten verdient sowohl Du als auch deine Frau sehr viel Geld durch Erwerbsarbeit (zumindest jahrzehntelang bis zur Rente), sodass ihr sehr viel sparen konntet (falls gewünscht).


    Wozu braucht es dann also zusätzlich Immobilien?

    Grüße Peter

  • Vielleicht die persönliche Disziplin? Geld, das in Aktien oder auf dem Tagesgeldkonto liegt, haut man vielleicht doch mal schneller auf den Kopf als wenn man per selbt auferlegtem Zwang montlich eine Rate für eine fremd finanzierte Immobilie leistet.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Okay, ich schrieb früher schon mal vom positiven Effekt des Zwangssparens, indem man eine Hypothek zurückzahlen muss.

    Grüße Peter

  • Na und? Deswegen kann es sich doch trotzdem rechnen - einen guten Einkaufspreis voraus gesetzt. Der Preis ist doch das Entscheidende. Und nicht, dass ich der letzten überteuerten Innenstadtbude zu einem Mondfaktor nachlaufe!

    Wir haben aber zentral von Statistik gesprochen, oder? Preis ist aber bei ner Immo nicht unbedingt bedeutungsvoll...wenn die billig ist, dann hat das einen Grund.


    Den meisten dürfte es mit Immobilien deutlich schwieriger fallen eine diversifizierte Anlage aufzubauen.

    Sehe ich genau anders rum. Wie soll denn ein Privatanleger ohne Immobilie überhaupt sinnvoll und mit Chance auf ein inflationsbereinigtes Plus diversifizieren? Sag nicht Immobilienfonds :hehe:


    Aber: Wäre nie dazu gekommen ein derartiges Aktienportfolio aufzubauen, ohne die Immos im Hintergrund.

    Katze - Schwanz...... ;)

    Naja, da muss man halt wieder die Vergangenheit anschauen und da liegt der Herr im diskutierten Kommentar doch in meinen Augen völlig falsch. Wer vor 10 Jahren eine sinnvolle Immo und keinen Mist gekauft hat, der hat doch das Geschäft seines Lebens gemacht. 100kEuro Eigenkapital wären heute hier eine alleine durch den Mieter abbezahlte Wohnung mit entsprechend über 10% Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gerechnet.

    Ich hätte in der Zeit nicht so viel erarbeiten können wie nur die Wohnungen gebracht haben.

    M&M Kreditkarte + Online Zahlung bei der Zentralen Bußgeldstelle = Vielfliegermeilen für Tiefflug auf der Autobahn :D:top:

  • Wir haben aber zentral von Statistik gesprochen, oder?

    Vielleicht aneinander vorbei geredet?




    Preis ist aber bei ner Immo nicht unbedingt bedeutungsvoll...wenn die billig ist, dann hat das einen Grund.

    Das setzt voraus, dass alle Marktteilnehmer rational handeln. Das tun sie weder an der Börse noch am Immobilienmarkt in der ganzen Breite. Oft spielt auch der Faktor Zeit eine Rolle (Scheidung, Erbengemeinschaft.....).


    Ich habe auch letztes Jahr eine Wohnung gekauft wo es ein Verkehrswertgutachten von 274.000 € gab. Den Leuten ist ein anderer Kaufinteressent kurz vor Notartermin abgesprungen und die hatten riesen Druck, zu verkaufen weil sonst der Traum von eigenen Häuschen geplatzt ist. Ich habe das für 205.000 € kaufen können...... jemand anders, der vielleicht in Rente gegangen und sich räumlich verändern will, nimmt sich die Zeit und wartet, bis er angemessen verkaufen kann..... da kam man auf mich zu weil der ein oder andere weiß, wenn es ein gutes Angebot gibt, dann entscheide ich schnell und ziehe das dann auch solide durch.


    Am Ende war die Renovierung dann so teuer, dass es gar nicht mehr so prickelnd war das Projekt. Bin mit dem Thema Immobilien auch durch.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Naja, da muss man halt wieder die Vergangenheit anschauen und da liegt der Herr im diskutierten Kommentar doch in meinen Augen völlig falsch. Wer vor 10 Jahren eine sinnvolle Immo und keinen Mist gekauft hat, der hat doch das Geschäft seines Lebens gemacht. 100kEuro Eigenkapital wären heute hier eine alleine durch den Mieter abbezahlte Wohnung mit entsprechend über 10% Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gerechnet.

    Ich hätte in der Zeit nicht so viel erarbeiten können wie nur die Wohnungen gebracht haben.

    Wenn man die Entwicklung in den letzten Jahren gesehen hat dann hast du sicherlich Recht.


    Jetzt kommt das große Aber, wir haben 1993 in der damaligen Hochphase neue Eigentumswohnungen direkt vom Bauträger gekauft, da hat der Quadratmeter Wohnfläche 4500,- DM gekostet, also eine 100 Quadratmeter Wohnung ca. 450.000,- plus den Nebenkosten.

    1995 ging das zwar dann auch noch mal etwas höher, auf 5000,- Euro pro Quadratmeter, aber danach ging es nur noch bergab.

    Wenn man diese Wohnungen von 1993 jetzt verkauft bekommt man ca. 2500,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, mehr gibt der Markt hier nicht her, die Häuser sind ja jetzt auch schon 30 Jahre alt und dementsprechend nicht mehr auf dem neuesten Stand.


    Wenn man vor 30 Jahren diese Geldsumme für die Immobilien in Aktien angelegt hätte, wie hoch wäre da denn der Gewinn gewesen, 30 Jahre Dividenden und die Kursgewinne, ich denke da schlagen die Aktien die Immobilien haushoch und das Ganze auch noch ohne Ärger mit den Mietern mit den vielen Ein- und Auszügen inklusive der Wohnungsrenovierungen.

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

  • Jetzt kommt das große Aber, wir haben 1993 in der damaligen Hochphase neue Eigentumswohnungen direkt vom Bauträger gekauft, da hat der Quadratmeter Wohnfläche 4500,- DM gekostet, also eine 100 Quadratmeter Wohnung ca. 450.000,- plus den Nebenkosten.

    1995 ging das zwar dann auch noch mal etwas höher, auf 5000,- Euro pro Quadratmeter, aber danach ging es nur noch bergab.

    Wenn man diese Wohnungen von 1993 jetzt verkauft bekommt man ca. 2500,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, mehr gibt der Markt hier nicht her,

    Klar, wenn man in Hochphasen kauft.... Dafür haste bei Immobilien mehr Dividende in Form von Miete. Die wird ja nicht komplett reinvestiert. Das ganze rein auf Wertsteigerung zu beschränken wie in dem Artikel ist zu kurz gesprungen, finde ich.

    When nothing goes right, go left :top:

  • Naja, da muss man halt wieder die Vergangenheit anschauen und da liegt der Herr im diskutierten Kommentar doch in meinen Augen völlig falsch. Wer vor 10 Jahren eine sinnvolle Immo und keinen Mist gekauft hat, der hat doch das Geschäft seines Lebens gemacht. 100kEuro Eigenkapital wären heute hier eine alleine durch den Mieter abbezahlte Wohnung mit entsprechend über 10% Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gerechnet.

    Ich hätte in der Zeit nicht so viel erarbeiten können wie nur die Wohnungen gebracht haben.

    Zum richtigen Zeitpunkt gekauft oder gebaut. :top: So tief kann der Wert meiner Bude garnicht abstürzen dass ich da mit einem Minus rausginge. Auch ohne Abschreibungen und Co. die ein Vermieter on top hätte, ist nach ca. 25 Jahren bei mir der Punkt erreicht ab dem, sich dann jeden Monat vermehrend, die eingesparte Miete Kreditkosten und EK übersteigt. Bis zum Rest meines Lebens. Und das ist hoffentlich noch lange, wenn man da erst mit 50 anfängt, mag das anders aussehen. Bei einer selbstbewohnten Immo kann man die Miete ja nicht alternativ fett in Aktien bunkern sondern man muss ja eh wo wohnen. Also klappt das mit "Ich kauf lieber Aktien als mir eine (eigene) Wohnung)" eh nicht so wirklich.

    Jetzt kommt das große Aber, wir haben 1993 in der damaligen Hochphase neue Eigentumswohnungen direkt vom Bauträger gekauft, da hat der Quadratmeter Wohnfläche 4500,- DM gekostet, also eine 100 Quadratmeter Wohnung ca. 450.000,- plus den Nebenkosten.

    1995 ging das zwar dann auch noch mal etwas höher, auf 5000,- Euro pro Quadratmeter, aber danach ging es nur noch bergab.

    Wenn man diese Wohnungen von 1993 jetzt verkauft bekommt man ca. 2500,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, mehr gibt der Markt hier nicht her, die Häuser sind ja jetzt auch schon 30 Jahre alt und dementsprechend nicht mehr auf dem neuesten Stand.


    Wenn man vor 30 Jahren diese Geldsumme für die Immobilien in Aktien angelegt hätte, wie hoch wäre da denn der Gewinn gewesen, 30 Jahre Dividenden und die Kursgewinne, ich denke da schlagen die Aktien die Immobilien haushoch und das Ganze auch noch ohne Ärger mit den Mietern mit den vielen Ein- und Auszügen inklusive der Wohnungsrenovierungen.

    Zum falschen Zeitpunkt gekauft oder gebaut. Hohe Baupreise und hohe Zinsen. Weiß man halt selten vorher. Wie bei Aktien.

    Haben uns bei der ersten Wohnung 1999 einige Besitzer die Ohren vollgejammert die in den Baujahren gekauft hatten. Haben dann statt einer 1992er Wohnung eine von 1986 genommen und die auch wieder gut verkauft. Ok, im Nachhinein hätte man die vielleicht behalten sollen, aus der Anlage sind immer wieder mal Wohnungen drin zwischen 4000 und 4500€. Gekauft hatten wir für 1500... :rolleyes:


    Wie oben schon geschrieben: Die Theorie Aktien statt Immos kann man für reine Geldanlagen sicher verwenden. Da ist mit Aktien (sicher) mehr möglich. Kommt aber auch halt drauf an was man damit vor hat. Als Selbständiger will man ja auch weiterhin ein monatliches Einkommen haben in der Rente, mit Mieteinnahmen kommt das rein. Alternativ kann man jeden Ersten dann XX Aktien verkaufen. Ob das besser ist? Die Aktien sind eines Tages weg. Die Buden nicht.

    Wenn Du das nächste Mal lachst, weil Deine Eltern Dich fragen wie sie einen Screenshot machen können, dann denke daran, dass sie Dir gezeigt haben wie man einen Löffel und das Klo benutzt... :zf:

  • Stimme Detlev zu: Zu einem Zeitpunkt im Leben wo man noch nicht xxxk in Wertpapiere investieren kann und die Immos und Zinsen günstig schienen, war der Hebeleffekt absolut sinnvoll, um mit Fremdkapital günstig Werte zu schaffen. Das ist der eine Aspekt, der in den letzten 15 Jahren für Immos gesprochen hat. Kommer schaut halt im Artikel weiter zurück. Zwei weitere Aspekte sind aus meiner Sicht steuerliche, denn die Möglichkeiten der Gestaltung (Zinsen, Renovierungen, AfA) können helfen und der steuerfreie VK nach 10 Jahren kann ein weiterer Faktor sein.


    Wie schon oft im Thread erwähnt, sind die Zeiten aber vorbei. Es ist wohl sehr wahrscheinlich, dass es die nächsten 10 Jahren nicht so weiter geht. Clever wäre wohl gewesen, im Corona Crash in günstige Aktien/ETFs umzuschichten. Dividenden + Kurssteigerungen sowie die bessere Versteuerung der Erträge im Vergleich zur horrenden Einkommenssteuer sprechen dafür. Ähnlich wie beim Immo Markt finde ich die Kurse aktuell aber schon wieder sehr teuer. Ich sehe auch das mögliche Risiko, dass der breite Aktienmarkt in den nächsten 10 Jahren nicht mehr die 7% p.a. abwirft sondern man das auch lange aussitzen muss.


    Dafür kommt ja jetzt wieder die Festgeld Zeit :m:


    Timing, Timing, Timing...

    Alle sagen man solle ein E-Auto kaufen! OK, ich finde sicherlich noch ein paar nette E46, E39, E60... :cool:

  • Haben uns bei der ersten Wohnung 1999 einige Besitzer die Ohren vollgejammert die in den Baujahren gekauft hatten. Haben dann statt einer 1992er Wohnung eine von 1986 genommen und die auch wieder gut verkauft. Ok, im Nachhinein hätte man die vielleicht behalten sollen, aus der Anlage sind immer wieder mal Wohnungen drin zwischen 4000 und 4500€. Gekauft hatten wir für 1500... :rolleyes:

    Man muss da aber auch unterscheiden zwischen Stadt und Land, hier auf dem Land sind die Immobilien nach dem Absturz nicht mehr so stark gestiegen wie in der Stadt.

    Ich sag ja, hier bekommst du für die Immobilien mit Glück das Gleiche wie vor 30 Jahren, da ist überhaupt keine Wertsteigerung drin.


    Man weiß ja auch noch nicht was noch alles kommt, wenn die Pläne der EU zu den Sanierungspflichten für die Häuser kommt dann werden die älteren Häuser noch mal massiv an Wert verlieren weil die ältere Generation es sich gar nicht mehr finanziell leisten kann das umzusetzen. Erstens hat man in den ganzen Jahren nicht soo viel Rücklagen mit der Miete bilden können um das aus eigenen Mitteln zu stemmen und zweitens bekommen die Menschen in dem Alter auch bei den Banken keine Kredite mehr.


    Und dann für was und wen, die nächsten Generationen müssen halt selber sehen wie sie in ihrem Leben rumkommen, dieser zum Großteil, Nachkriegsgeneration wurde auch nichts geschenkt.

    Eines Tages wird dein Leben vor deinen Augen vorüberziehen.
    Sorge dafür, dass es sehenswert ist.

  • Ich glaube, der Trugschluss liegt oft darin, dass man eigene Erfahrungen aus seiner Region als relevant für ganz Deutschland oder noch größere Regionen nimmt, aber man kann da nichts verallgemeinern.


    In unserem Kreis gab es kaum Wertsteigerungen die letzten Jahrzehnte - siehe der Link vom Westfalen kürzlich - in Stefans Augsburg sieht das dagegen viel besser aus.


    Bei Nullzinsen und hohem FK Anteil können vermietete Immobilien trotzdem eine gute Anlage gewesen sein.


    Diese Zeiten sind aber zumindest vorerst vorbei, nicht ohne Grund sind die Kurse der großen deutschen Immobilienkonzerne im Keller.

    Und die betreiben das Geschäft professioneller als ein kleiner Privater.

    Grüße Peter

    Einmal editiert, zuletzt von Miracoli ()

  • Diese Zeiten sind aber zumindest vorerst vorbei, nicht ohne Grund sind die Kurse der großen deutschen Immobilienkonzerne im Keller.

    Sind die Kurse aufgrund der Wertentwicklung im Keller? Meiner Einschätzung nach sind eher die gestiegenen Zinsen und die damit verbundenen Finanzierungskosten bei sehr hohen Fremdkapitalanteilen die Ursache dafür und nicht ob eine Immobilie jetzt 5% rauf oder runter gegangen ist im Wert. Dazu gibt es zahlreiche Videos auf Youtube. Hatte mich damit intensiver beschäftigt.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Bei den Immobilienfirmen spielen die gestiegenen Zinsen die Hauptrolle, das stimmt:

    künftige Erträge müssen stärker abgezinst werden - niedrigerer Barwert heute

    Finanzierungskosten steigen stark, wobei die Finanzierungen erst nach und nach steigen aufgrund der Laufzeiten

    Tendenzielle rückläufige Bewertung des Bestandes, bisher machten Bewertungsgewinne einen großen Teil des Gewinns aus

    dazu die deutlich gestiegenen Kosten für Material und Co bei gleichzeitigen Bestrebungen der Politik, die Mietpreise zu deckeln


    Das ist eine sehr ungesunde Mischung - entsprechend sind die Kurse.

    Grüße Peter

  • einer Einschätzung nach sind eher die gestiegenen Zinsen und die damit verbundenen Finanzierungskosten bei sehr hohen Fremdkapitalanteilen die Ursache dafür und nicht ob eine Immobilie jetzt 5% rauf oder runter gegangen ist im Wert

    Sehe ich zum Teil auch so. Zinsen deutlich unter der Rendite waren einfach nur geschenktes Geld wenn man es irgendwie geschafft hat sein Geld im Immo Bereich unter zu bringen. So ist es nach wie vor, die Inflation zahlt im Immo Bereich doch noch immer mehr als ehrliche Arbeit.



    Tendenzielle rückläufige Bewertung des Bestandes, bisher machten Bewertungsgewinne einen großen Teil des Gewinns aus

    Ich halte da eher den Schlag ins Kontor mit den Gewerbeimmos für relevant. Wohnimmobilien werden doch eh im Ertragsverfahren bewertet und das zeigt nach wie vor nur nach oben.

    Gewerbeimmobilien sind für mich nach wie vor das Übel wenn man an Aktien von Immobilienfirmen oder Immofonds/ETF denkt. Das ist einfach kein gutes Geschäft und hat überhaupt nichts mit dem Invest in Einzelwerte zu tun.

    M&M Kreditkarte + Online Zahlung bei der Zentralen Bußgeldstelle = Vielfliegermeilen für Tiefflug auf der Autobahn :D:top: