Vermiete Immobilien - Wie macht man aus Betongold Betonblei

Zitat von Stefan

Aktien zum falschen Zeitpunkt kaufen ist wie ne Bude zum falschen Zeitpunkt kaufen...

Leider weiß man es vorher selten so gut wie hinterher...

Exakt. Oft weiß man es nicht.

Aber wo ich drauf hinaus wollte:

Auch wenn bspw. Immobilien boomen, schaffen es manche, sich eine Schrottimmobilie zu angeln.

Ebenso wie Leute es meinetwegen im Autoboom schaffen, sich die Autoaktie heraus zu picken, die halt wirtschaftlich nicht gut aufgestellt ist - obwohl immer Auto gefahren wird, Zulassungszahlen steigen etc. - das ist halt alles differenzierter als es auf den ersten Blick (für manche) scheint.

Zitat von Westfale

Hier ein ganz interessanter Artikel zur langfristigen Wertsteigerung von Immobilien: https://gerd-kommer.de/wertsteigerungen-wohnimmobilien/

Puh....liest sich aber schon irgendwie....

Zitat von Miracoli

aber halt als langjähriger Immobiliengegner bekannt.

....wie ein Artikel zur Atomkraft vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung....

Zitat von Martin

Ich kann diese Meinung, auch wenn sie untermauert zu sein scheint, nur bedingt teilen. Schön, dass aber im Artikel aufs emotionale eingegangen wird, das ist wie ein Fußtritt dass man zu blöd ist in seine Konzepte zu investieren.

Es sind halt extrem steile Thesen dabei die die Schieflage des vorherigen Arguments relativieren. Warum er die Lage ausklammert erklärt er überhaupt nicht, er ist der Erste den ich von Immobilien reden höre der sagt die Lage wäre gar egal.

Zitat von Oliver

Immobilien sind wie Aktien wenn man so will. Gibt gute, durchschnittliche und schlechte..... und teilweise merkt man es erst hinterher.....

Ja. Genauso wie jeder weiß das ein Investment in eine Immobilie am AdW nix gutes ist vom Wertzuwachs, so weiß auch eigentlich jeder das Immofonds oder Aktien wie Tui oder Carnival nix sind was man kauft. Trotzdem kaufen wir den Mist. Aber daraus kann man doch keine Regel machen was nun generell besser ist.

Zitat von Detlev

Allerdings kommt ein Aspekt in dem Artikel überhaupt nicht zum Tragen.

Zudem betrachtet er ja auch nur den Wertzuwachs. Den Ertrag (Mieteinnahmen, gesparte Miete aka Kapitalbildung) erwähnt niemand, zumindest habe ich nichts gelesen.

Zitat von basti313

Ja. Genauso wie jeder weiß das ein Investment in eine Immobilie am AdW nix gutes ist vom Wertzuwachs,

Na und? Deswegen kann es sich doch trotzdem rechnen - einen guten Einkaufspreis voraus gesetzt. Der Preis ist doch das Entscheidende. Und nicht, dass ich der letzten überteuerten Innenstadtbude zu einem Mondfaktor nachlaufe!

Zitat von basti313

so weiß auch eigentlich jeder das Immofonds oder Aktien wie Tui oder Carnival nix sind was man kauft.

Wenn es jeder wüsste, frage ich mich, wie TUI auf seine Marktkapitalisierung kommt. Aber darum geht es ja auch gar nicht sondern darum, dass man auch bei Trendthemen, die wirtschaftliche Entwicklung versprechen immer noch auf das einzelne konkrete Unternehmen im Detail achten muss. Oder eine Analogie aus dem Sport: Auch wenn Fußball boomt, steigen am Ende der Saison 2-3 Mannschaften ab.

Auf das Problem mit dem Klumpenrisiko für die allermeisten Anleger hatte Miracoli ja schon hingewiesen.

Zitat von Oliver

Immobilien sind wie Aktien wenn man so will. Gibt gute, durchschnittliche und schlechte..... und teilweise merkt man es erst hinterher.....

Natürlich gibt es Immobilien, mit denen man sehr gutes Geld verdienen kann. Auf dem Acker einer Freundes meines Vaters steht jetzt ein Gewerbegebiet, das meiste nur per Erbpacht verpachtet, einen kleinen Teil verkauft. Rendite besser als jede Aktie.

Genau so wie bei Aktien die Auswahl der Werte besteht aber auch bei Immobilien das Problem die richtigen Standorte, Immobilienart und Ausgestaltung (z.B. Wohnungsgröße) für eine Zeitraum von mindestens vielen Jahren vorab zu bestimmen. Noch viel stärker als bei Aktien werden bei Immobilien die meisten einen Bias zur eigenen Region haben, die kann man vermeintlich einschätzen und außerdem kümmert es sich um Immobilien ein paar hundert Kilometer entfernt, auch mit Verwaltung, deutlich schlechter. Da spreche ich aus eigen er leidvoller Erfahrung.

Die Aussage des Artikels ist ja auch nicht, dass man mit Immobilien kein Geld verdienen kann sondern das die Rendite deutlich niedriger ist als von vielen vermutet und die Wahrnehmung bezüglich der Rendite aus Wertsteigerung eben täuscht.

Zitat von Oliver

..... sagte der Aktieninvestor mit seinen 80% TUI Verlusten, der nach dem Credo investiert hat "Reisen tun die Leute immer und lassen sich das nicht nehmen."

Ich habe auch noch Carnival im Depot, aktuell 65% im Minus...

Zitat von Martin

Bei der vermieteten Immobilie ist es klar eine Wirtschaftlichkeitsrechnung, die man anstellen kann. Wobei das wie im nachstehenden Fall zu Rentenbeginn, bei einer vernünftig in Ordnung gehaltenen Bude, durchaus auch als zusätzliche Rentenversicherung gesehen werden kann.

Auch ein Sparbuch kann man als zusätzliche Rentenversicherung ansehen, ist dann halt keine besonders gute... Und wieder, die Aussage ist nicht, dass man mit Immobilien kein Geld verdienen kann, sondern dass es deutlich weniger ist als viele annehmen.

Zitat von Martin

Ja, aus welchem Grund hat er denn wohl den Artikel verfasst?

Was an der Aussage der Daten aber absolut nichts ändert.

Zitat von Martin

Wobei, wenn ich mal eben hochrechne dass ich in meinem bisherigen Leben irgendas um die 400-500.000€ Miete bezahlt hätte (genau beziffern lässt sich das rückwirkend eher nicht) - die wären nun weg.

Der Artikel dürfte nicht die selbst genutze Immobilie im Fokus haben. Und auch bei der, was nutzt es mir das der Bodenrichtwert hier in 2023 mal eben um 100% gestiegen ist, damit wird mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Cent mehr fürs Haus gezahlt werden. Ich persönlich betrachte das Haus in dem ich wohne auch nicht unter Renditeaspekten, sonst müsste ich in einem anderen wohnen. Und die Vergleiche zwischen Mieten und Kaufen sind oft auch schwierig, das Haus in dem ich wohne hätte ich sicher nicht gemietet, alleine schon weil es das zu mieten vermutlich nicht gegeben hätte.

Zitat von Martin

Und mit jeder Investition kann man Pech haben, das deshalb schlecht zu reden sollte nicht sein. I

Deswegen betrachtet er ja auch die Durchnittswerte, da mittelt sich das Pech des einzelnen heraus, genau so wie das Glück des anderen.

Zitat von Stefan

Amen Bruder. Und jeder Cent den ich da reinstecke, der kommt auch nur mir (oder meinen Kindern) zugute.

Das halte ich für einen Irrtum. Bei vielen Investitionen wird man das Geld eben nicht wiedersehen, vielleicht weil sie beim Verkauf dann doch schon 20 Jahre her sind oder weil dem Käufer Dein rosa Badezimmer (was wir hier rausgerissen haben) dann doch nicht gefällt. Oder weil Deine Heizung in 20 Jahren verboten ist oder es dann eine Vorschrift gibt, dass Dach 3 Jahre nach Verkauf 2m dick zu dämmen. Vielleicht auch, weil in 50 Jahren die Ansprüche an eine Immobilie andere sind, da kann man auch heute mal schauen, was in den 60igern und 70igern gebaut wurde und heute abgerissen wird. Mögliche Preisverfälle in einzelnen Regionen wurden im Artikel erwähnt und kommen noch hinzu.

Davon abgesehen kommt auch jede andere Investition irgendwann Dir oder Deinen Kindern potentiell zugute.

Und mal am Rande, auch jetzt sind wir hier eher im Bereich der emotionalen Diskussion

Zitat von Martin

Zudem betrachtet er ja auch nur den Wertzuwachs. Den Ertrag (Mieteinnahmen, gesparte Miete aka Kapitalbildung) erwähnt niemand, zumindest habe ich nichts gelesen.

Aus dem Artikel: "...Obwohl gerade bei Mietrenditen und Instandhaltungskosten, die weiter als nur ein paar Jahre in die Vergangenheit zurückreichen, ein gravierendes Datenproblem besteht, kann man aus den verfügbaren Daten ableiten, dass die langfristigen Gesamtrenditen von Wohnimmobilien erheblich unterhalb derer von Aktien und etwas über derer langfristiger Staatsanleihen liegen...."

Ich kann Dir mehr als nur ein paar Immobilien nennen, bei denen am Ende des Jahres , wenn man wirklich sauber kalkuliert, nur wirklich wenig durch die Miete hängen bleibt. Dürfte bei vielen privaten Vermietern, die nicht aktiv bewirtschaften und auch nicht wirklich kalkulieren, der Fall sein.

Zitat von Westfale

Aus dem Artikel: "...Obwohl gerade bei Mietrenditen und Instandhaltungskosten, die weiter als nur ein paar Jahre in die Vergangenheit zurückreichen, ein gravierendes Datenproblem besteht, kann man aus den verfügbaren Daten ableiten, dass die langfristigen Gesamtrenditen von Wohnimmobilien erheblich unterhalb derer von Aktien und etwas über derer langfristiger Staatsanleihen liegen...."

Der Vergleich hinkt. Wer Aktienrenditen mit Immobilienrenditen vergleicht, der sollte auch die Volatilitäten vergleichen. Das ist untrennbar miteinander verbunden.

Zitat von Westfale

Noch viel stärker als bei Aktien werden bei Immobilien die meisten einen Bias zur eigenen Region haben, die kann man vermeintlich einschätzen und außerdem kümmert es sich um Immobilien ein paar hundert Kilometer entfernt, auch mit Verwaltung, deutlich schlechter. Da spreche ich aus eigen er leidvoller Erfahrung.

Also ich habe noch nen Aktienwert einer regionalen Brauerei, irgendwas von Inbev hätte ich sicher nicht unterstützt. Beim Bier ist es aber auch eher was emotionales

Man muss einfach klar trennen zwischen der eigenen Wohnung/Haus - das hat viele Aspekte, eben gefühlte Lebensqualität und Immobilien als Anlageform, d.h. vermieten und oder mit Gewinn verkaufen irgendwann.

Und hier sprechen die Zahlen eben eindeutig dafür, dass es im statistischen langfristigen Schnitt keine besonders gute Anlage ist.

Und für einen kleinen Einzelinvestor, der keine Größenvorteile hat, erst recht nicht.

Und Lage ist grundsätzlich egal: eine gute Lage muss beim Kauf entsprechend teuer bezahlt werden, das bedeutet die Rendite kann schlechter sein als in einer billigen Gegend, bei der die Mieten vom Amt bezahlt werden, die Wohnungen aber entsprechend sehr billig gekaut wurden.

Das scheinen manche zu ignorieren - ideal wäre eine Verbesserung der Lage, nachdem man gekauft hat - aber welcher Normalo ohne Beziehungen z.B. zum Gemeinderat weiß das im Voraus?

Wer kennt denn schon die Volatilitäten am Immobilienmarkt?

Die meisten meinen doch, ihre Häuser oder Wohnungen würden ständig im Wert steigen.

Zitat von Westfale

Ich kann Dir mehr als nur ein paar Immobilien nennen, bei denen am Ende des Jahres , wenn man wirklich sauber kalkuliert, nur wirklich wenig durch die Miete hängen bleibt. Dürfte bei vielen privaten Vermietern, die nicht aktiv bewirtschaften und auch nicht wirklich kalkulieren, der Fall sein.

Ich kann Dir mehr als nur ein paar Aktienbesitzer nennen, bei denen am Ende des Jahres , wenn man wirklich sauber kalkuliert, nur wirklich wenig durch die Dividende hängen bleibt. Dürfte bei vielen privaten Aktienbesitzern, die (sich) nicht aktiv damit beschäftigen bewirtschaften und auch nicht wirklich kalkulieren, der Fall sein.

Zitat von Miracoli

Die meisten meinen doch, ihre Häuser oder Wohnungen würden ständig im Wert steigen.

Tun auch die meisten, so wie die meisten anderen Anlageformen auch. Die Frage ist ja, ob man das objektiv betrachtet oder eher subjektiv.

Und, um nochmal aufs emotionale zu kommen: So ne Aktie im Depot siehste am Bildschirm, eine Immobilie kann man tatsächlich auch anfassen. Und auch im Rahmen selber entscheiden. Das ist schon was psychologisches.

Zitat von Oliver

Der Vergleich hinkt. Wer Aktienrenditen mit Immobilienrenditen vergleicht, der sollte auch die Volatilitäten vergleichen. Das ist untrennbar miteinander verbunden.

Da hast Du zwar grundsätzlich recht. Das Problem ist halt, dass der Immobilienmarkt da deutlich intransparenter ist. Bei Aktien bekommst Du jeden Tag einen aktuellen Wert und alle Dividenden der letzten Jahrzehnte. Bei Immobilien kennst Du den Wert erst, wenn Dir jemand Betrag X dafür gezahlt hat und auch die Mieten einer Region sind lange nicht so transparent.

Zitat von Detlev

Hat aber mit einer eigenen Immo in der Wunschlage nur teilweise was zu tun.

Bei der selbstgenutzen immobilie käme ich persönlich nicht auf die Idee irgendwelche Renditebetrachtungen anzustellen. Ich will so leben wie ich nun mal lebe und das ist mir die Ausgaben dafür wert. Alles andere interessiert mich da zunächst einmal nicht.

Ich denke auch nicht, dass der Artikel primär auf selbstgenutzte Immobilien abzielt.

Zitat von Detlev

Das stimmt zweifellos. Hatte ich auch schon mal. Halt blöd gekauft.

Blöd gekauft ist vielleicht das eine. Das andere ist, dass den üblichen Kleinvermietern mit maximal einer Handvoll Objekten Skaleneffekte und teils auch Wissen fehlt. Die Objekte werden auch nicht aktiv veraltet. Vielleicht wird ab und an mal die Miete erhöht und etwas investiert, die meisten werden aber nicht alle paar Jahre hinterfragen ob ihr Haus in Posemuckel besser durch eins in Kleckersdorf ersetzt würde. Oder allgemein, ob die Region in der es steht und die Ausgestaltung der Immobilie auch in den nächsten 20 Jahren noch Zukunft haben oder ob andere Anlagen vielleicht gerade sinnvoller sind.

Selbst an einfachsten steuerlichen Betrachtungen scheitert es oft, da wird dann halt hingenommen, das die AfA ausläuft und nicht geprüft, wie Investitionen steuerlich optimal abewickelt werden.

Zitat von Miracoli

Man muss einfach klar trennen zwischen der eigenen Wohnung/Haus - das hat viele Aspekte, eben gefühlte Lebensqualität und Immobilien als Anlageform, d.h. vermieten und oder mit Gewinn verkaufen irgendwann.

Exakt so sehe ich das auch!

Zitat von Martin

Ich kann Dir mehr als nur ein paar Aktienbesitzer nennen, bei denen am Ende des Jahres , wenn man wirklich sauber kalkuliert, nur wirklich wenig durch die Dividende hängen bleibt. Dürfte bei vielen privaten Aktienbesitzern, die (sich) nicht aktiv damit beschäftigen bewirtschaften und auch nicht wirklich kalkulieren, der Fall sein.

Den meisten dürfte es mit Immobilien deutlich schwieriger fallen eine diversifizierte Anlage aufzubauen.

Zitat von Martin

un auch die meisten, so wie die meisten anderen Anlageformen auch

In dem Artikel werden mehrere längere Zeiträume genannt in denen das eben nicht der Fall war. Ansonsten bestreitet der Artikel das ja auch nicht, waren halt in Deutschland in den letzten 53 Jahren im Schnitt nur 0,3%. Was keinesfalls dem "an der Wertsteigerung werde ich reich" entspricht, was manche, vielleicht nicht ganz so plakativ, immer mal wieder äußern.

Zitat von Martin

Und, um nochmal aufs emotionale zu kommen: So ne Aktie im Depot siehste am Bildschirm, eine Immobilie kann man tatsächlich auch anfassen. Und auch im Rahmen selber entscheiden. Das ist schon was psychologisches.

Sehe ich durchaus auch so, ich weiß aber auch das das Quatsch ist . Ansonsten stelle ich mich halt bei der BASF vors Werkstor und sage mir "gehört mir", Ok, zum Teil

Eine Immobilie verliert grundsätzlich an Wert (deswegen gibt es auch die Abschreibungen auf das Gebäude), der Boden auf dem sie steht kann an Wert gewinnen.

Zumindest muss ich für meine Anleihen keinen Erhaltungsaufwand betreiben und auch nicht renovieren - aber es gab auch schon starke Kursverluste bis zum Totalausfall bei spekulativen Papieren, das passiert bei einer Immobilie so schnell nicht, das gebe ich zu.

Zitat von Westfale

Ansonsten stelle ich mich halt bei der BASF vors Werkstor und sage mir "gehört mir", Ok, zum Teil

Bei meiner Brauerei hat das deutlich mehr Tiefgang

Ich habe mal gelesen, dass manche bei Lindt Aktionär sind, weil es dort einen riesigen Schokokoffer einmal jährlich gibt.

Allerdings kostet eine Namensaktie irgendwas um die 100 000 Euro.

Zitat von Miracoli

Ich habe mal gelesen, dass manche bei Lindt Aktionär sind, weil es dort einen riesigen Schokokoffer einmal jährlich gibt.

Was denkst du eigentlich, warum ich Aktien einer kleinen regionalen Brauerei habe?

Da hat die Aktie aber auch nur 500 gekostet.

Freibier auf Lebenszeit?

Das wäre eine super Rendite!