Vermiete Immobilien - Wie macht man aus Betongold Betonblei

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  • Mit dem DAX kann man das auch nicht vergleichen. Nimm meine Wohnung:

    Vor 10 Jahren mit 20-25kEuro Eigenkapital konntest du die wie bei unseren Freunden zu 100% finanzieren. Kaufpreis rund 200kEuro, je nach Garage und 3 oder 4 Zimmer.

    2008-2010 war aber auch der perfekte Zeitpunkt eine Immobilie zu kaufen

    Angebot war noch da, die Zinsen schon im Sinkflug

    Ich habe selber 2010 gekauft und freue mich bis heute was für ein Glück ich noch hatte

    Kofferraum statt Hubraum !

  • Da war aber kurz nach der Finanzkrise so ziemlich alles billig, inkl. Aktien und anderer Wertpapiere.


    Guter Zeitpunkt zum Kauf.

    Grüße Peter

  • 2008-2010 war aber auch der perfekte Zeitpunkt eine Immobilie zu kaufen

    stimmt, hätte um ein Haar damals eine schöne ETW gekauft. Preis und Finanzierung war OK, leider dann Krebsdiagnose bei Partnerin darum Stop......

    Aus Fehlern lernt man. Heute habe ich viel gelernt!

  • Immo-Kauf ist selbst, wenn´s nicht garde günstig läuft kein Flopp. Zumindest nicht im weiten Umkreis von München. (und ich vermute: Auch nicht im Umkreis von anderen finanziell gehobenen Ballungsgebieten).


    Ich hab mein Beispiel aus den 80er/90er Jahren:

    1989 haben wir unser erstes Bestands-Haus gekauft. Kosten all in 475K DM in Rudelzhausen.

    Damals waren die Immo-Preise nahe Maximum blöderweise und trudelten dann Anfang der 90er nach unten und als wir Ende 1995 verkaufen wollten, ging erstmal gar nichts.


    Aber finanziell betrachtet war das Ganze nach dem Verkauf, der dann 1998 erfolgte, trotzdem kein Verlustgeschäft, vor allem im Vergleich zur Miete eines vergleichbaren Objekts..


    Kosten Erwerb, Um-/Ausbau, Instandhaltung (alles noch DM):

    Erwerb: 475000

    Um-/Ausbau incl. EInbauten: 135000

    Instandhaltung in den ca. 8 Jahren: 15000

    Anschlußgebühren für Kanal: ca. 15000

    Zinsen 5,5% für Darlehen (300K) über Laufzeit: ca. 35000


    Summe: 675.000


    Verkehrswertbewertung des Objektes der örtlichen Sparkasse: 1,1 Mio.


    Dann kam die grobe Immo-Krise Anfang der Neunzinger und Objekte außerhalb der Ballungszentren fielen ins Nirwana.

    Hat uns damals 3 Jahre gekostet das Haus zu verkaufen.


    Aber nun zu den Verkaufsfakten:

    Abgespalteter Grund verkauft für 125.000

    Haus verkauft für 600.000


    Summe 725.000


    D.h. Reinerlös nach ca. 9 Jahren 50 TDM nach Zinsen und sonstigen Kosten außer Betriebskosten.


    Sicher kein Burner betriebswirtschaftlich.


    Was dann allerdings dazu kommt ist:

    Keine Miete gazahlt für ca. 360 m² Wohnfläche und 200 m² Nfl. für mind. 8 Jahre.

    Das waren selbst in der etwas abgelegenen Gegend mind. 5 DM/m² (unterster Ansatz)

    360 * 5 * 12 * 8 = 172.800


    Und das wirklich Kauf/Verkauf wollen zu den schlechtesten Konditionen.

    Und daweile konnte man mit dem sonstigen Geld andere Sachen machen.

  • Wir haben ja hier in Santiagos Randbezirken ein Haus gebaut. Wenn ich die gesammelten Details hier alle erzaehlt haette, waere Ollis Hausbauthread wahrscheinlich stinklangweilig dagegen. Aber gut, ich wurde ja vorher gewarnt.


    Der Grund zu bauen war, dass es so etwas wie ich wollte schlicht und ergreifend in Chile nicht gibt, moderne Technilk, vernuenftige Waermedaemmung, gute und effiziente Heizung, und vernuenftig ausgefuehrt, an letzterem bin ich nach meinen Anspruechen etwas gescheitert.


    Dazu fand ich das Grundstueck wo wir jetzt wohnen echt klasse. Meine Frau ist der Meinung, dass es dort keine Wertsteigerung gibt, das bleibt abzuwarten, ich bin da nicht so pessimistisch. Wenn wir die Bude irgendwann nach der Verrentung mal verticken wollen, sollte mit der inflationsbereinigten Waehrung, mit der hier Haeuser gehandelt werden, mit einem kleinen Plus ausgehen, bin ich mehr als happy. Die Lebensqualitaet war es mir dann wert, dass andere vielleicht deutlich mehr Gewinn zwischen Kauf und Verkauf machen, dafuer habe ich dann 20 Jahre so gelebt, wie ich mich wohlfuehle.

  • Spannender Austausch hier, macht Spaß zu Lesen.


    Ich möchte hier mal kurz einhaken, wenn es um die Frage geht, mieten oder kaufen. Ich war da immer ganz bei Martin und dem ein oder anderen hier, wenn man sesshaft wird, dann schaut man, dass man sich schnellstmöglich was kauft, spart sich die Miete, kann nicht rausgeworfen werden und baut Vermögen auf.


    Jetzt möchte ich in München in unmittelbarer Isarnähe wohnen (bleiben), d.h. Glockenbach oder Haidhausen und da auch nur in bestimmten Gebieten. Ich bin in der glücklichen Lage, mir das als Alleinverdiener aussuchen und auch finanzieren zu können, wobei für 75% aller Angebote auch bei mir das Fett auf der Kette fehlt. Sich in diesen Lagen was zu kaufen, was familientauglich ist, also min. 3, eher 4 Zimmer hat, kostet 7-stellig. Dann habe ich eine 3-4-Zimmer Wohnung in bester Lage und müsste dafür aber eine 3/4 Million aufnehmen, die ich höchstwahrscheinlich auch als Regierungsdirektor nicht kriegen würde.


    Was ist die Alternative? Rausziehen, wobei es auch in anderen Stadtteilen nicht so viel günstiger wird. Meine Stelle wird immer in München sein, mir gefällt es in dieser Lage sehr gut und ich kann alles fußläufig machen, das Auto brauch ich höchstens für die A95. Das kostet in meinem Fall eben 2.500 Euro warm für 5 Zimmer, also 30.000 Euro im Jahr, die weg sind. Bei 750.000 Euro für 3% (die es aktuell nicht mehr gibt) bin ich bei 22.500 Euro nur an Zinsen. So eine Wohnung kann ich mir daher als Mieter leisten, als Eigentümer aber nicht. Einziges Risiko: Eigenbedarfsanmeldung des Vermieters.


    Meine Devise nach jetzt 20 Jahren Erfahrung als Mieter und 5 Jahren als Vermieter. Selber wohnen als Mieter, eigene Immobilie als Vermieter. Über die Altersvorsorge muss ich mir als Beamter glücklicherweise keine großen Gedanken machen.

    Ski WM 2011 in Garmisch-Partenkirchen

  • AWgap bei der aktuellen Zins und Preislage stimme ich da zu. Aktuell ist kaufen oder bauen (in vernünftigen Lagen) nur selten eine gute Option. Das hat sich in den letzten Monaten aber erst schlagartig geändert. Merkt man auch schön am Verhalten der Makler. Ab sofort wird nicht mehr verteilt, sondern verkauft :m:

    Alle sagen man solle ein E-Auto kaufen! OK, ich finde sicherlich noch ein paar nette E46, E39, E60... :cool:

  • Merkt man auch schön am Verhalten der Makler. Ab sofort wird nicht mehr verteilt, sondern verkauft :m:

    Der ist gut, den merk ich mir :D:D:D


    So wahr, leider.

    Damit mein Gehirn keine Schimpfwörter vergisst, fahre ich regelmäßig Auto :top:

  • Hier ein ganz interessanter Artikel zur langfristigen Wertsteigerung von Immobilien: https://gerd-kommer.de/wertsteigerungen-wohnimmobilien/

    Hmmm, ja. Zweischneidiges Schwert:


    Zitat

    Gerd Kommer Capital ("GKC") ist der einzige Robo Advisor, der mit ETFs nach dem Weltportfolio-Konzept von Gerd Kommer investiert.

    Ich kann diese Meinung, auch wenn sie untermauert zu sein scheint, nur bedingt teilen. Schön, dass aber im Artikel aufs emotionale eingegangen wird, das ist wie ein Fußtritt dass man zu blöd ist in seine Konzepte zu investieren.

    Damit mein Gehirn keine Schimpfwörter vergisst, fahre ich regelmäßig Auto :top:

  • Gerd Kommer ist ein sehr kompetenter Mann und alles andere als ein Scharlatan - aber halt als langjähriger Immobiliengegner bekannt.


    Wobei ich es genauso wie er sehe, auch wenn ich damit eine Minderheitenmeinung vertrete. :)

  • Gerd Kommer ist ein sehr kompetenter Mann und alles andere als ein Scharlatan

    Ja, das stimmt.


    Wobei man ja sagen muss, dass Wertsteigerungen und wirtschaftlicher Erfolg einer solchen Kapitalanlage nicht zwingend miteinander einher gehen müssen...... das Invest muss sich rechnen - ob nun durch Wertsteigerungen, realisierbare Mieten, steuerliche Aspekte..... einem Zusammenspiel aus mehreren Faktoren.....


    Und am Ende ist es vielleicht auch etwas wie die Anleihenbeimischung bei Aktienanlegen - im langen Vergleich immer hinter den Aktienrenditen zurück aber eben ein interessanter Faktor zur Risikostreuung und Minderung der Volatilität der eigenen Anlagen.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Wobei ich es genauso wie er sehe, auch wenn ich damit eine Minderheitenmeinung vertrete. :)


    Zumindest bezogen auf Wohnimmobilien in Deutschland sehe ich es (inzwischen) ganz genau so wie er. Ich habe mir auch mal den Spaß gemacht ein paar Renditen bei mir teils über mehrere Jahrzehnte zu berechnen und kann das da in der Tendenz bestätigen.


    Gerd Kommer ist ein sehr kompetenter Mann und alles andere als ein Scharlatan - aber halt als langjähriger Immobiliengegner bekannt.


    Stimmt, ein Spinner ist das sicher nicht. Bezüglich Immobilien wird er sich wohl gut mit Herrn Looman von der FAZ verstehen ;)


    Schön, dass aber im Artikel aufs emotionale eingegangen wird, das ist wie ein Fußtritt dass man zu blöd ist in seine Konzepte zu investieren.


    Da nur den Bezug auf sein Konzept herzustellen halte ich für zu kurz gesprungen. Ich diskutiere privat immer mal wieder über Immobilien und deren Verkauf und bekomme da oft genugf zu hören "Immobilien sind aber viel sicherer" oder "da hab ich so viel reingesteckt, kann ich nicht verkaufen" oder auch "Immobilien schützen vor Inflation", die Liste ließe sich beliebig verlängern. Das sind alles emotionale Punkte, die bei einer rein sachlichen Betrachtung keine Rolle spielen sollten.


    Ich finde es auch befriedigender mich vor ein Haus zu stellen und zu denken "meins" anstatt ein paar Kurse auf Papier zu kontrollieren, auch eine Form von Emotion. Allerdings habe ich schon vor langer Zeit gelernt, dass Emotionen bei der Geldanlage kein guter Ratgeber sind.


    Privat genutze Immobilien sind in Sachen Emotionen dann noch mal eine ganz andere Nummer.


    Was man aus den Zahlen macht muss eh jeder für sich selbst entscheiden.

  • Das Problem bei direkten Immobilienanlagen (also keine ETF, Fonds oder Aktien) für Otto Normalanleger ist das enorme Klumpenrisiko, das man sich damit ans Bein bindet.


    Für 20 Objekte, mindestens deutschlandweit verteilt, reichen meine paar Euros halt nicht annähernd - ich könnte vielleicht eine ETW hier in der Pampa zum Vermieten kaufen (ohne FK), aber viel mehr auch nicht.


    Vom praktischen Aufwand ganz abgesehen.

    Grüße Peter

  • Ich diskutiere privat immer mal wieder über Immobilien und deren Verkauf und bekomme da oft genugf zu hören "Immobilien sind aber viel sicherer" oder "da hab ich so viel reingesteckt, kann ich nicht verkaufen" oder auch "Immobilien schützen vor Inflation", die Liste ließe sich beliebig verlängern.

    Solche abgedroschenen und vor allem pauschalen (!) Aussagen sind wirklich Nonsense.....


    ..... sagte der Aktieninvestor mit seinen 80% TUI Verlusten, der nach dem Credo investiert hat "Reisen tun die Leute immer und lassen sich das nicht nehmen."


    Immobilien sind wie Aktien wenn man so will. Gibt gute, durchschnittliche und schlechte..... und teilweise merkt man es erst hinterher.....

    Viele Grüße
    Oliver

  • Da nur den Bezug auf sein Konzept herzustellen halte ich für zu kurz gesprungen.

    Ja, aus welchem Grund hat er denn wohl den Artikel verfasst? :idee:

    Ich diskutiere privat immer mal wieder über Immobilien und deren Verkauf und bekomme da oft genugf zu hören "Immobilien sind aber viel sicherer" oder "da hab ich so viel reingesteckt, kann ich nicht verkaufen" oder auch "Immobilien schützen vor Inflation", die Liste ließe sich beliebig verlängern.

    Ja, dass das meiste nicht so ist zeigt auch die aktuelle Lage verursacht vor allem durch die aktuelle Regierung eindrücklich.

    Das sind alles emotionale Punkte, die bei einer rein sachlichen Betrachtung keine Rolle spielen sollten.


    Ich finde es auch befriedigender mich vor ein Haus zu stellen und zu denken "meins" anstatt ein paar Kurse auf Papier zu kontrollieren, auch eine Form von Emotion. Allerdings habe ich schon vor langer Zeit gelernt, dass Emotionen bei der Geldanlage kein guter Ratgeber sind.


    Privat genutze Immobilien sind in Sachen Emotionen dann noch mal eine ganz andere Nummer.

    Emotionen sind nie ein guter Ratgeber. Auch nicht bei der Eheschliessung ;)^^ Das wollen wir doch mal festhalten.


    Bei der vermieteten Immobilie ist es klar eine Wirtschaftlichkeitsrechnung, die man anstellen kann. Wobei das wie im nachstehenden Fall zu Rentenbeginn, bei einer vernünftig in Ordnung gehaltenen Bude, durchaus auch als zusätzliche Rentenversicherung gesehen werden kann.

    Bei der privat genutzten ist es auch eine Wette auf die Restlebenszeit. Wenn ich direkt nach dem abbezahlen (Ziel sollte ja spätestens Rentenbeginn sein) in die KIste springe war es nicht nur vielleicht ein schlechteres Geschäft, als zu Mieten. Wenn ich die Bude bis 90 ohne große Investitionen nutzen kann ist das auch Zusatzrente.
    Wobei, wenn ich mal eben hochrechne dass ich in meinem bisherigen Leben irgendas um die 400-500.000€ Miete bezahlt hätte (genau beziffern lässt sich das rückwirkend eher nicht) - die wären nun weg. Dafür steht eine größere Summe nun in meinem Eigentum. Und in einem davon wohne ich, und da kommen dann auch Sicherheitsgedanken dazu, Emotionen mag ich es nicht nennen: Mich wirft hier keiner raus. Ich muss nicht Angst haben wenn ich an den Briefkasten laufe, dass ich mir innerhalb von 6 Monaten ne neue Bleibe suchen muss weil einem anderen das grade eingefallen ist.


    Und mit jeder Investition kann man Pech haben, das deshalb schlecht zu reden sollte nicht sein. Ich finde die Meinung vom Herrn Kommer daher für immer noch etwas einseitig kommuniziert - in seinem Sinne.

    Damit mein Gehirn keine Schimpfwörter vergisst, fahre ich regelmäßig Auto :top:

  • ..... sagte der Aktieninvestor mit seinen 80% TUI Verlusten, der nach dem Credo investiert hat "Reisen tun die Leute immer und lassen sich das nicht nehmen."

    Aktien zum falschen Zeitpunkt kaufen ist wie ne Bude zum falschen Zeitpunkt kaufen... ;)


    Leider weiß man es vorher selten so gut wie hinterher...


    Wobei, wenn ich mal eben hochrechne dass ich in meinem bisherigen Leben irgendas um die 400-500.000€ Miete bezahlt hätte (genau beziffern lässt sich das rückwirkend eher nicht) - die wären nun weg. Dafür steht eine größere Summe nun in meinem Eigentum. Und in einem davon wohne ich, und da kommen dann auch Sicherheitsgedanken dazu, Emotionen mag ich es nicht nennen: Mich wirft hier keiner raus. Ich muss nicht Angst haben wenn ich an den Briefkasten laufe, dass ich mir innerhalb von 6 Monaten ne neue Bleibe suchen muss weil einem anderen das grade eingefallen ist.

    Amen Bruder. Und jeder Cent den ich da reinstecke, der kommt auch nur mir (oder meinen Kindern) zugute.

    Wenn Du das nächste Mal lachst, weil Deine Eltern Dich fragen wie sie einen Screenshot machen können, dann denke daran, dass sie Dir gezeigt haben wie man einen Löffel und das Klo benutzt... :zf:

  • Sicher hat der Mann i. A. Recht.


    Allerdings kommt ein Aspekt in dem Artikel überhaupt nicht zum Tragen.

    Die Betrachtung geht davon aus, dass man entsprechendes Kapital oder Solvenz schon hat, damit man es entweder in Immos oder in Aktien (z.B.) investieren kann.

    Und da liegt ein grundsätzliches Problem dieses Vergleichs.


    Selbst als DINK mit superduper Einkommen aber mit wenig EK, bekommt man von der Bank (selbst in früheren Zeiten) relativ wenig Kredit um damit Aktien zu kaufen (Etwa 1:1).

    Eine Immobilie konnte man aber zu vielen Zeiten mit +/- 90% finanzieren.

    Das ergibt, so man den Kredit und die Zinsen möglichst rasch getilgt hat, einen sehr deutlich besseren Leverage-Effekt als ein Aktien-Invest auf gleicher Basis.


    Hat man die Immo dann mal zum großen Teil oder ganz abbezahlt, kann man ja damit zu deutlich günstigeren Konditionen in den Aktienmarkt investieren, wenn die Zinsen gerade günstig sind. Dann gibt´s i.d.R. auch keine Probleme mehr mit der Bonität für einen Lombardkredit.