Abwägung Kauf / Miete Gewerbeimmobilien

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  • Hi!


    Hat sich von euch schonmal jemand mit dem Thema Kauf vs. Miete für Gewerbeimmobilien befasst?


    Ich plane, zu expandieren und stehe vor genau dieser Frage.


    Im Bereich der Wohnimmobilien ist es meiner Erfahrung nach so, dass in der Regel beim Verhältnis Kaufpreis vs. Jahresmiete der Faktor 20-22 interessant ist, also wenn die kalkulatorische Miete im Fall eines Kaufs nach 20-22 Jahren abgezahlt hätte (ohne Neben- und Finanzierungskosten).


    Interessant ist, ob man diese Faustregel auch auf Gewerbeimmobilien übertragen kann.


    Bei mir steht im Raum, etwas für € 900.000 zu kaufen vs. für € 60.000 im Jahr zu mieten. Eigenkapital € 150.000.


    Die Immobilie würde ich privat kaufen und an die zu gründende Firma vermieten, die vermutlich als e. K. betrieben wird. Somit wäre ein eventueller Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei.


    Ich sehe das auch ein wenig vor dem Hintergrund der Geldpolitik. Meine Einschätzug ist, dass wir mittelfristig deutlich höhere Inflationsraten sehen werden und da sind Sachwerte in guter Lage sicherlich nicht verkehrt.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Kenne mich in D nicht aus, aber mit den heutigen Zinssätzen, wirst keine 10000 Zinsen zahlen beim Kauf für die restlichen 750'000 , dann könntest ja grösser 50000 im Jahr amortisieren.


    Weiss jedoch nicht ob das geht, wenn es Privat kaufst, dann sind doch die 50000 einkommen Für dich?

    ehemals Driver 7
    Früher war alles besser


  • Weiss jedoch nicht ob das geht, wenn es Privat kaufst, dann sind doch die 50000 einkommen Für dich?


    Natürlich. In der Firma wird es als Betriebsausgaben abgesetzt und als Privatmann ist es zu versteuerndes Einkommen. Also ein Nullsummenspiel.

    Viele Grüße
    Oliver

  • ich werfe mal verdecke Gewinnausschüttung in den Raum. Dieses Projekt würde ich mal mit deinen Steuerberater durchsprechen. Ansonsten, wenn die Firma stabil die Mieten zahlen kann, würde ich es auch so machen.

  • Lass dich vom Steuerberater beraten.....Da gibt es einige steuerlich Fallen. Wenn du die Halle selber benutzen willst, wird das wahrscheinlich ziemlich uninteressant sein.

    1) Die Deutsche Rechtschreibung ist Freeware, Du darfst sie kostenlos nutzen.
    Allerdings ist sie nicht Open Source, d.h. Du darfst sie nicht verändern oder in veränderter Form veröffentlichen.



    2) Es gibt Tage, da beantwortet mein Mittelfinger alle Fragen......

  • Thema Betriebsaufspaltung. Da kann nur ein StB weiterhelfen.

    Grüße
    Markus <-- formerly known as powders


    To be or not to be · Shakespere | To do is to be · Nietzsche | To be is to do · Sartre | Do be do be do · Sinatra

  • Ich glaube, diese Idee hat fast jeder Gewerbetreibende, der grade neu anfängt. Ganz früher, also so vor 30 / 40 Jahre ging dieses Modell wohl wirklich ganz gut. Aber, die Finanzämter werden auch schlauer. Insoweit wurden diese ehemaligen lukrativen Möglichkeiten immer mehr gekappt. Heute könnte sich wenn überhaupt nur Fremdvermietungen lohnen. Andererseits, bei der aktuellen Zinslage kaufen die Leute wohl lieber selber.


    In der Regel gibt es bei Geschäftsimmobilien kürzere Finanzierungslaufzeiten.
    Bei uns war die Firmenimmobilie nach 12 Jahren tutokompletto bezahlt, aber die Abschreibung läuft noch.


    Inzwischen bin ich in einem Alter, wo man auch schon mal über einen Verkauf nachdenkt. Aktuell rede ich grade mit meinem Steuerberater über eine Betriebsaufspaltung. Immobilie behalten, Firma getrennt verkaufen, und die Halle an den Käufer verpachten. Stellt sich aktuell nicht so doll dar. Wahrschenlich läuft es darauf hinaus, dass wir wenn komplett verkaufen. Aber, das hat noch einige Jahre Zeit.

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  • Die Immo wird nur verkauft. Es wurde zwar eine Miete in den Raum gestellt aber da es auch einen anderen Interessenten gibt, der kaufen will, ist vermieten jetzt vom Tisch.

    Viele Grüße
    Oliver

  • Wir waren früher in Eigentum, jetzt habe ich gemietet - warum?
    Das ganze Finanzierungsmodell ist eine Seite. Betriebsaufspaltung mir durchaus auch ein Begriff... :rolleyes:
    Hauptgrund für die Miete ist die Flexibilität!
    Ich habe keine Ahnung ob es meine Firma in 20 Jahren noch geben wird - oder aber ob sie vielleicht zehnmal so groß sein wird. Dafür habe ich in den letzten Jahren zuviele Überraschungen erlebt, die Märkte sind viel schnelllebiger geworden.
    Mit Miete bin ich da sehr flexibel.



    Vor über 6 Jahren bin ich den Schritt gegangen - und würde das jederzeit wieder machen!

    Und der Funke der Freiheit ist glühend erwacht!
    (Theodor Körner)


    Leisten wir uns den Luxus, eine eigene Meinung zu haben!

    (Otto von Bismarck)


  • Die Immobilie würde ich privat kaufen und an die zu gründende Firma vermieten, die vermutlich als e. K. betrieben wird. Somit wäre ein eventueller Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei.


    Das geht so nicht !!! Auch nicht wenn du eine GmbH gründest und von dir mietest. ( wie schon vorher erwähnt Stichwort: Betriebsaufspaltung)


    ich persönlich finde 15 Jahre bei Gewerbeimmobilien zu viel.
    Jedoch kommt es auch etwas auf die Immobilie an, ist diese leicht zu vermieten und man hat immer sofort 5 Miet-Interessenten dann wäre das ein Schnäppchen. Ist es ein Objekt, das schon seit Jahren Leer steht und man nur mit Glück vermietet bekommt, ist es überteuert.


    Man darf auch nicht die Gier/Profitorientierung des Vermieters vergessen. Soweit mir bekannt gibt es keine Mietpreis-bremse für Gewerbeimmobilien. Das heißt endet der Mietvertrag und dein Vermieter sieht, dass es bei dir läuft und weiß du kannst nicht umziehen. Kann der neue Mietvertrag auch mal nur zu +25% Mietzins angeboten werden.

  • Habe eben mit dem Steuerberater gesprochen. In der Tat wird die Immo so oder so steuerlich zum Betriebsvermögen gerechnet - ergo nicht nach zehn Jahren steuerfrei.


    Trotzdem finde ich kaufen besser, denn dann kann ein Vermieter nicht nach einem 10 Jahresvertrag, wenn er weiß, dass es für mich sehr gut läuft, riesen Mietsteigerungen aufrufen. Man ist einfach unabhängiger, hält die Fäden selbst in der Hand und ist unabhängig von der Inflation (natürlich der Looser bei einem deflatorischen Szenario).

    Viele Grüße
    Oliver

  • Du hast ein und die selbe Immobilie verkauft und dann wieder vom Käufer gemietet?



    Nein!
    Ich habe das Firmengebäude abgerissen und für mich privat gebaut - ist ohnehin ein Wohngebiet... :rolleyes:


    Die Firma habe ich in einem waschechten Bürogebäude eingemietet.

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  • Ich kenne mehrere Firmen, bei denen die Immobilie Privateigentum ist und an die GmbH vermietet wird.



    Oft aus Haftungsgründen, damit im Fall der Fälle die Immo nicht verloren ist.



    Ob das früher leichter ging oder ob sie es von Anfang an so organisiert hatten weiß ich allerdings nicht.

    Grüße Peter

  • Es gab aber schon firmen, wo das personal, die gebäude und die führungsebene in einer eigene gmbh ausgegliedert wurden.



    Btw. Bei uns hat einer ein weiteres wohnhaus gebaut und nun hat er auf 2 stöcken seine büroleute einquartiert.


    Es kommt imho auch auf die firma an, aber wenn man es sich leisten kann, würde ich immer zum kauf raten. Nach 30 jahren ist alleine das grundstück das wert, was heute alles zusammen kostet. :rolleyes:

  • Ich würde auch zum Kauf raten, allerdings erst nach einem Gspräch mit Deinem StB.


    Du könntest z.B. auch mit Deiner Frau eine GbR aufmachen, die das Gebäude kauft (falls die nicht schon an Deiner Fa beteiligt ist) um das Problem der bilanziellen Zuordnung zu umgehen. (ohne Gewähr, keine Beratung!! ;))


    Das mit ´ner britischen "Limited" ist wohl momentan eher weniger der Hit :D


    Ob Du genug Knete für eine Schweizer oder Liechtensteiner Stiftung hast, weiss ich natürlich nicht..... ;)


    Wie angedeutet: Es gibt immer einige Möglichkeiten, die Immo privat zu eignen und an die Firma zu vermieten. Was davon für Dich in Frage kommt, bzw was sich davon für Deine persönliche Situation lohnt kann Dir nur ein in diesen Dingen versierter Fachanwalt und Steuerberater ausrechnen bzw. vorschlagen.


  • Der Faktor hängt übrigens sehr von Lage und co. ab. Je niedriger der Faktor desto riskanter das Investment, je höher desto weniger riskant sollte die Investition sein (-> für eine 3-Zimmer-Wohnung in München reicht es im Zweifel, wenn Du nach 40 Jahren (Faktor 40) deine Kohle verdient hast, jedoch 50km hinter Erfurt für ein Objekt ohne sog.
    Drittverwendbarkeit nach 10 Jahren (Faktor 10x)).


    Übrigens 1/Faktor ist die sog. Anfangsrendite.


    Viele Grüße
    Julian

    Mein Alter
    Aktueller Kilometerstand: 247.000 (06.02.17) nach 111.000km (06.02.12)
    Das meiste Geld habe ich für Autos und teure Frauen ausgegeben, den Rest hab ich einfach verprasst. [George Best]