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Alt 01.06.2018, 22:20     #31
x_-_m_a_n_   x_-_m_a_n_ ist offline
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Threadersteller
 
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Zitat:
Also wir machen das aktuell so. Immer bedarfsgerecht gewohnt, also erst extrem günstige Single Wohnung zur Miete, viel Geld gespart, dann zusammengezogen, wieder Miete. Dann Wohnung für uns zwei gekauft. Dann mit Nachwuchs und Mehrbedarf Immobilie 2 gekauft und die erste finanziert fast die Rate von der zweiten. Mit unseren Mietern sind wir sehr glücklich und nach aktuell zwei Jahren ist das finanziell einfach ein sehr angenehmer Zustand. Natürlich sind zwei Jahre noch kein Maßstab aber ich hoffe dass es so weitergeht. Zudem steigen natürlich die Mieten und Kaufpreise weiter, was uns nun doppelt zu Gute kommt. Hier in der Region ist das allerdings vermutlich nachhaltiger als in deiner günstigen Ecke, insofern ist deine Kaltmiete fürs Haus natürlich so überschaubar, dass man erstmal ohne Eile flexibel bleiben kann. Wir waren sehr froh, noch Eigentum gefunden zu haben. Ich möchte hier kein Haus mieten da dafür ein großer Teil des Gehalts draufgeht.
Ja, wenn dann würde ich das ähnlich machen. Also nur finanzieren/kaufen für den Eigenbedarf und dann zukünftig evtl. eine neue Immobilie mit Weitervermietung der alten...
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Alt 09.06.2018, 21:33     #32
EinHeinz   EinHeinz ist offline
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Ich schließe mich hier mit einer Frage an um meinen Denkfehler zu identifizieren. Thema warum keine 100% Finanzierung:

Im Großraum Stuttgart sind bekanntermaßen Immobilien teuer. Ich würde als Tarif für ein durchschnittlich brauchbares Einfamilienhaus 900 T€ aufrufen. Gleichzeitig sind die Mieten hoch - 3 Zimmer Wohnung i.d.R. 1,4 T€ monatlich.

Eine vollständige Finanzierung einer Immobilie ohne nennenswertes Eigenkapital hat den Nachteil einer erheblichen Zinslast. Aus beruflicher Sicht erschiene es vertretbar (nach heutigem Ermessen sehr sichere Berufe/Tätigkeitsfelder), vom Gefühl her macht man das nicht.

Die Alternative ist Eigenkapital ansparen. Bei 15T € p.a. wären das in 5 Jahren 75 T€ - auf den Immobilenkaufpreis gesehen nicht die Welt. Das bringt jährlich 16,8 T€ Mietkosten mit sich - grob der Zinsanteil einer 100% Finanzierung zu einer o.g. Immobilie. Das Risiko wäre eine erhebliche Erhöhung der Zinsen nach Ende der Zinsbindung (bspw. 5 % Zinsen auf eine Restschuld von 750 T€ entsprechen 3,1 T€ Zinsen monatlich). Das Risiko habe ich aber auch mit einem realistischen Eigenkapital (bei % % Zinsen nach der Zinsbindung und einer Restschuld von 680 T€*bleiben 2,8 T€ Zinsen monatlich).

Vernünftigerweise komme ich zum Ergebnis:
1. Eine Immobilie liegt (derzeit) über den Verhältnissen.
2. Das wird sich auf längere Zeit nicht ändern. Die hohe Miete führt zu mageren Sparraten.
3. Ab 30 % Eigenkapital kann man darüber reden - bis dahin verdient der Vermieter statt der Bank.

Kann man also sinnvoll ein Haus kaufen mit solchen Finanzierungsvolumen oder ist das Harakiri? Wie kaufen die Leute die ganzen Buden?

Geändert von EinHeinz (09.06.2018 um 21:42 Uhr)
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Alt 10.06.2018, 09:56     #33
EAMA   EAMA ist offline
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900k EUR Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital?
Das würde ich persönlich zumindest als äußerst "mutig" bezeichnen - doch wie immer kommt es auf die persönlichen Verhältnisse an.


Alter?

=> verbleibende Zeit bis zum Ruhestand?

Spätestens dann sollte das Haus abbezahlt sein.


Welchen Zinssatz bekommt man für eine möglichst langlaufende Finanzierung (20/25/30 Jahre)?


Welche Bank ist überhaupt bereit für eine 100% Fremdfinanzierung?


Wie hoch und wie sicher ist das Einkommen?



Wie hoch ist die monatliche Rate für Zins + Tilgung bei einem langlaufenden Volltilger-Darlehen? Was bleibt da im Monat noch zum Leben übrig?


Da wird man schon richtig gutes Geld verdienen müssen, um solche Monatsraten zu stemmen...
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Alt 11.06.2018, 07:59     #34
Georg   Georg ist gerade online
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Zitat:
3. Ab 30 % Eigenkapital kann man darüber reden - bis dahin verdient der Vermieter statt der Bank.
Wenn man jetzt mal irgendwelche Wohnblöcke aussen vor lässt und sich auf kleinere Einheiten beschränkt, dann frage ich mich aufgrund diverser gemachter Erfahrungen wo da überhaupt noch ein "Verdienst übrig bleibt. Selbst bei recht jungen Bauten fallen da oft Unterhaltskosten an, die schnell die Miete eines ganzen Jahres auffressen.
Braucht nur mal die Heizung den Geist aufgeben o.ä.
Und trotz irgendwelcher Zuschüsse - ein Fenstertausch oder ne Isolierung um das Haus auf aktuellen Stand zu bringen kostet mal richtig teuer.

Zitat:
Kann man also sinnvoll ein Haus kaufen mit solchen Finanzierungsvolumen oder ist das Harakiri? Wie kaufen die Leute die ganzen Buden?
In großen Städten ist das IMHO mittlerweile wirklich teilweise Harakiri.
Da wird der letzte freie Pfennig mit eingerechnet und darauf gebaut, dass sich die Lage in den nächsten Jahren aufgrund von Tariferhöhungen wieder etwas entspannt.
Aber wehe das Auto gibt den Geist auf oder bei der gebrauchten Immobilie (neu übersteigt eh jedes Budget) werden Sonderzahlungen fällig, weil dies oder jenes den Geist aufgibt oder die anderen Eigentümer (bei Wohnungen) was richten lassen wollen.

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Alt 11.06.2018, 08:08     #35
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Zitat:
Wenn man jetzt mal irgendwelche Wohnblöcke aussen vor lässt und sich auf kleinere Einheiten beschränkt, dann frage ich mich aufgrund diverser gemachter Erfahrungen wo da überhaupt noch ein "Verdienst übrig bleibt. Selbst bei recht jungen Bauten fallen da oft Unterhaltskosten an, die schnell die Miete eines ganzen Jahres auffressen.
Braucht nur mal die Heizung den Geist aufgeben o.ä.
Und trotz irgendwelcher Zuschüsse - ein Fenstertausch oder ne Isolierung um das Haus auf aktuellen Stand zu bringen kostet mal richtig teuer.
Wenn was defekt ist muss es natürlich gemacht werden, aber so oft kommt ne Heizung auch nicht. Es macht imho einen riesen Unterschied ob in einer Anlage viel vermietet ist (da wird lieber nur das nötigste gemacht) oder ob viele Eigentümer selbst bewohnen. Und dann je nachdem wie Graugefiedert die sind Dieser Inhalt ist nur für angemeldete User sichtbar.
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Alt 11.06.2018, 09:15     #36
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Zitat:
Wenn was defekt ist muss es natürlich gemacht werden, aber so oft kommt ne Heizung auch nicht.
Ein Haus hat halt viele "Heizungen".
Und wenn man nen 20 Jahres Turnus sieht hat man wenns blöd läuft jedes Jahr was.
Einmal nen neuen Anstrich
Einmal geben die Lichtschächte nach und nach auf
Dann verreckt das TG-Tor oder ne Abdichtung wird undicht...
Etc...
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Alt 11.06.2018, 09:23     #37
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Zitat:
Kann man also sinnvoll ein Haus kaufen mit solchen Finanzierungsvolumen oder ist das Harakiri? Wie kaufen die Leute die ganzen Buden?
Bei dem oben genannten Beispiel 900k EUR, wirst du bei einer 100% Finanzierung (mit Nebenkosten bist du dann bei einer Mio EUR) mind. 3000 EUR pro Monate an Rate zahlen. Du bist ja noch jung und könntest mit 2% Tilgung starten. Das wäre aber auch schon das Minimum.

Das muss man sich natürlich leisten können. Aber da es zum einen viele Doppelverdiener mit gutem Einkommen + Generation Erbe gibt, werden diese Preise auch bezahlt.
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Alt 11.06.2018, 20:55     #38
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Zitat:
Bei dem oben genannten Beispiel 900k EUR, wirst du bei einer 100% Finanzierung (mit Nebenkosten bist du dann bei einer Mio EUR) mind. 3000 EUR pro Monate an Rate zahlen. Du bist ja noch jung und könntest mit 2% Tilgung starten. Das wäre aber auch schon das Minimum.

Das muss man sich natürlich leisten können. Aber da es zum einen viele Doppelverdiener mit gutem Einkommen + Generation Erbe gibt, werden diese Preise auch bezahlt.
Das ist wohl der Punkt den ich übersehen habe:
Die vollständige Finanzierung einer Immobilie, von der regelmäßig zu hören ist, dürfte wohl in einem anderen Bereich stattfinden. Bei 400 T€ tilge ich dann ganz anders als bei 900 T€ mit einem entsprechend geringeren Risiko.

Hilft leider im süddeutschen Raum nur wenig weiter. Bleibt Ergebnis 4.: Geld verdienen und damit umsiedeln.

PS: Bei dem Vermieter ist ja auch die Frage was das Ziel ist. Wir zahlen unserem Vermieter eine Wohnung ab die seine Kinder später privat nutzen können oder die er dank des Stuttgarter Marktes mit einem soliden Aufschlag verkaufen kann. Der Wert ist da nicht der laufende Gewinn.
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Alt 12.06.2018, 06:19     #39
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Zitat:
PS: Bei dem Vermieter ist ja auch die Frage was das Ziel ist. Wir zahlen unserem Vermieter eine Wohnung ab die seine Kinder später privat nutzen können oder die er dank des Stuttgarter Marktes mit einem soliden Aufschlag verkaufen kann. Der Wert ist da nicht der laufende Gewinn.
Genauso sehe ich das auch. Das ist auch der Grund warum wir überlegen noch eine Wohnung hier in der Gegend zu kaufen. Ob die monatlich Gewinn abwirft oder ich etwas dazugeben muss, ist nicht so wichtig. Langfristig wird man sicherlich damit Werte schaffen. Aber das funktioniert halt nur in bestimmten Gegenden.
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Alt 13.06.2018, 18:53     #40
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Die Frage ist halt wo in Stuttgart oder Umgebung man wohnen/kaufen möchte und kann. Viele ziehen hier derzeit in die angrenzenden Landkreise, dann lässt man hier das Geld und die Lebenszeit auf der Straße liegen.
Die Ballungsgebiete sind aber derzeit schon sehr angespannt, da gebe ich dir recht.


Ich selber würde von einer 100% Fianzierung in der Größenordnung 900k€ aber auch abraten. Mir wäre hier das Risiko langfristig zu hoch.
Auch sei die Frage gestattet, warum gerade ein Haus und nicht erstmal mit einer Wohnung starten? Für eine Wohnung wirst du ca. 200 ... 300k€ weniger zahlen als für ein Haus. Hast weniger Arbeit (z.B. Gartenpfelge und Schneeräumen) und wenn doch mal die Heizung gemacht werden muss, hast du Rücklagen und die Kosten gehen durch die Hausgemeinschaft.


Viele hier in der Region haben mit einer Wohnung begonnen. Diese dann entweder verkauft (Gewinn durch Wertzuwachs und gesparter Miete) oder parallel weiter vermietet (Mietzahlung zahlt Rate und du kannst die Kosten steuerlich absetzen).
Ist hier eigentlich der klassische Werdegang, abgesehen von der Erbengeneration Dieser Inhalt ist nur für angemeldete User sichtbar. .


Mit etwas Eigenkapital und einer langen Zinsbindung kommst du mit der Rate in Regionen, welche du auch für eine Mietwohnung zahlen wirst, aber mit den Vorteil, dass du einen Teil der Kosten durch die Tilgung "behälst" und nicht alles an den Vermieter abfliest.
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Im Grunde sind es immer die Verbindungen mit Menschen, die dem Leben seinen Wert geben.
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